Le Québec est la seule province canadienne à s’être dotée d’une loi pour encadrer l’hébergement à court terme, qui gruge le marché locatif ordinaire. Mais des failles demeurent, sans compter que les pratiques illicites pour la contourner sont courantes. Ailleurs au Canada, quelques règlements, surtout municipaux, existent ici et là, mais font aussi face aux stratagèmes des plateformes et des hôtes. Tout cela fragilise encore les locataires en rendant toujours plus rares les véritables logements.
En avril 2016, le Québec était devenu la première province au Canada à voter une loi réglementant les locations à court terme de type Airbnb.
La loi exigeait à l’époque que les hôtes Airbnb s’enregistrent auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) s’ils désiraient mettre en location une résidence secondaire. Ils devaient, pour ce faire, payer la taxe d’hébergement et afficher leur numéro de certification sur toute annonce de location.
En juin 2018, 25 inspecteurs de Revenu Québec ont autorisé le fait de donner des amendes allant jusqu’à 50 000 $ aux hôtes ne respectant pas les règles. Cependant, un an après cette annonce, aucune amende n’avait été donnée, favorisant l’explosion du nombre de locations illégales. Les règles ont lentement été appliquées, mais il était pratiquement impossible de contrôler le phénomène, vu son ampleur.
« La province a inspecté près de 3000 logements l’an passé, mais il y plus de 13 000 Airbnb à Montréal, et, de ce nombre, 90 % sont illégaux », expliquait ainsi Craig Sauvé, conseiller de la Ville de Montréal dans le Sud-Ouest en entrevue avec Ricochet en avril.
« Airbnb ne prend aucune responsabilité, mais devrait être redevable. L’entreprise sait ce qu’il se passe, mais agit en toute impunité », ajoute-t-il.
Cette histoire fait partie de notre série sur Airbnb, sur l’industrie de la location à court terme et son rôle dans la crise actuelle, où les logements manquent et les loyers explosent.
Pivot et Ricochet se sont alliés pour enquêter comme jamais auparavant sur ce phénomène, sur les gros joueurs qui s’enrichissent au détriment des locataires et sur les politicien·nes qui leur pavent la voie. Mais pour accomplir cela, nous avons besoin de votre soutien.
Une nouvelle loi et ses failles
Au mois de mars, une nouvelle version de la Loi sur l’hébergement touristique est entrée en vigueur dans la province. Celle-ci permet officiellement de louer sa résidence principale à court terme partout au Québec.
Et lorsqu’une personne offre un hébergement qui n’est pas sa résidence principale, elle est considérée comme un établissement d’hébergement touristique général, au même titre qu’un hôtel, et doit respecter le zonage municipal et autres règlements en vigueur.
Les municipalités ne peuvent donc plus interdire la location à court terme des résidences principales grâce à des règlements de zonage. En effet, le gouvernement avait donné aux municipalités deux ans pour adopter des règlements pour limiter les locations de type Airbnb sur leur territoire, mais peu de municipalités l’ont fait.
La nouvelle réglementation oblige toujours les personnes qui désirent faire de la location à court terme, que ce soit dans leur résidence principale ou secondaire, à s’inscrire auprès de la CITQ.
Après l’incendie dans le Vieux-Montréal en mars dernier, Airbnb avait retiré les annonces non conformes qui n’affichaient pas de licences de la CITQ, faisant baisser drastiquement le nombre de locations. Plus de 7000 annonces ont disparu en un clin d’œil, représentant plus de 50 % des locations à court terme à Montréal, d’après les données d’Inside Airbnb, un site Web récoltant des données sur Airbnb à l’échelle internationale.
« Dans une certaine mesure, l’incendie du Vieux-Montréal et la menace [d’un projet de loi renforcé] ont encouragé une autorégulation de la part d’Airbnb et des hôtes présents sur la plateforme », reconnait Murray Cox, fondateur d’Inside Airbnb.
Malgré cela, 30 % des offres disponibles sur la plateforme d’Airbnb pour la Ville de Québec, par exemple, n’affichent toujours pas de numéro de permis CITQ, selon les données d’Inside Airbnb.
« La négociation et l’autorégulation ne fonctionnent pas avec ces plateformes. »
Murray Cox, Inside Airbnb
Il est aussi difficile de vérifier la validité des numéros de permis lorsqu’ils sont fournis, car ceux des résidences principales ne sont pas publics.
La disparition de nombreuses locations à court terme illégales d’Airbnb correspond ainsi à l’apparition de milliers d’annonces affichant un faux numéro de la CITQ. « En date du 29 mars, on retrouvait 2209 annonces avec un numéro copié », d’après Inside Airbnb. « La fausse licence la plus utilisée (55 fois) porte le numéro “300481”. La liste continue : “123 456” a été utilisé 29 fois, “0”, dix fois, etc. »
Qui plus est, « sans des règles et des mécanismes de contrôle plus sévères, les hôtes pourront continuer de faire ce qui leur chante sur d’autres plateformes qui ne sont pas sous la loupe des gouvernements en ce moment », ajoute Murray Cox.
« Par ailleurs, nous l’avons déjà vu : des plateformes comme Airbnb s’autorégulent, mais reculent dès qu’on parle de mettre en place des restrictions plus sévères pour les locations à court terme », observe Murray Cox. Ce fut le cas par exemple à La Nouvelle-Orléans en 2018.
« La négociation et l’autorégulation ne fonctionnent pas avec ces plateformes », martèle Murray Cox.
Des amendes suffisantes?
Au début mai, la ministre du Tourisme, Caroline Proulx, a présenté un nouveau projet de loi pour lutter contre les offres illégales. Adopté au début juin, le projet de loi 25 oblige les plateformes à éliminer les annonces dont le numéro de permis n’est pas valide.
Les plateformes comme Airbnb et Vrbo sont dans l’obligation de s’assurer que les logements à louer sont bel et bien enregistrés auprès du gouvernement, sans quoi des amendes pouvant aller jusqu’à 100 000 $ peuvent leur être imposées. Les hôtes s’exposent quant à eux à des amendes allant jusqu’à 50 000 $.
Le projet de loi 25 est la législation la plus stricte à ce jour dans la province – et au Canada.
Encadrer ou interdire?
Bien que ce projet de loi puisse avoir un plus grand impact, certaines personnes qui défendent le droit au logement demandent des mesures encore plus strictes.
En effet, même légales, les offres d’hébergement à court terme ont un effet sur la crise du logement en soustrayant des logements du parc locatif, explique le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) dans son rapport sur le phénomène Airbnb. Dans plusieurs régions et quartiers urbains, le pourcentage de logements offerts sur les plateformes de location à court terme dépasse le taux local de logements inoccupés.
« Nous demandons que ces plateformes soient complètement bannies. »
Cédric Dussault, RCLALQ
Cédric Dussault, co-porte-parole du RCLALQ, confiait à Ricochet en avril que l’émergence et la popularité de plateformes de location à court terme comme Airbnb ont un lien direct avec la pénurie de logements abordables dans la province, en plus de contribuer à de nombreuses évictions de la part de propriétaires offrant jadis des loyers modestes.
Plus de 31 000 logis ont été retirés du marché de location à long terme et reconvertis en location à court terme, d’après une étude de 2020 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). À Montréal, seulement, plus de 6000 maisons ou appartements sont présentement affichés sur Airbnb.
« Le RCLALQ demande que ces plateformes soient complètement bannies », affirme le co-porte-parole.
Airbnb très présent dans l’Est du Québec
Alexandre Cadieux, du Comité logement Bas-Saint-Laurent, remarque qu’il y a de plus en plus de logements en location à court terme dans la région. « Ça augmente rapidement », constate-t-il.
La situation est pire dans les régions rurales, explique-t-il, car dans certains endroits touristiques, comme le Kamouraska, ces offres d’hébergement représentent une proportion plus grande du parc locatif.
La crise du logement frappe fort à Rimouski et dans les environs. « C’est pire cette année », se désole-t-il.
Il constate d’ailleurs une augmentation des tentatives de reprises de logement pour des motifs douteux. « Par contre, je ne peux pas dire que j’ai eu beaucoup d’appels pour des conversions de logements en Airbnb », précise-t-il.
Le phénomène de la location à court terme vient avec une concentration de cette offre entre les mains de certains joueurs, peut-on lire dans le rapport du RCLALQ. Dans la région de la Gaspésie–Île-de-la-Madeleine, 7,67 % des Airbnb sont possédés par le top 5 des « hôtes » Airbnb.
Dans cette région, la proportion de locations illégales serait de 76 %, selon les données du RCLALQ.
Toronto sur la mince ligne de l’itinérance
Plus de 10 500 personnes n’auraient pas de toit à Toronto aujourd’hui, d’après les données municipales. Il s’agit néanmoins d’un portrait incomplet, dénombrant seulement les personnes ayant réussi à avoir accès à des refuges, mais ne tenant pas compte de celles devant vivre dehors, invisibles aux yeux des responsables municipaux.
Plusieurs personnes ayant été forcées à l’itinérance par manque de place dans des refuges ont affirmé avoir été rénovincées ou été incapables de payer leur loyer après une hausse visant à les mettre à la porte.
Depuis l’arrivée en 2008, dans un marché non réglementé, de plateformes comme Airbnb, une part importante du parc immobilier a été transformé en locations à court terme, forçant les Torontois·es à compétitionner avec les touristes pour un nombre limité de logements, jadis considérés comme étant abordables.
Les impacts de ce phénomène sont catastrophiques pour le marché du logement à Toronto, particulièrement dans le centre-ville. En 2019, on pouvait recenser 20 000 logements à court terme, uniquement pour la partie de la ville au bord de l’eau, selon Inside Airbnb.
Un règlement municipal et ses failles
Pour tenter de contrer cette tendance, la Ville de Toronto a mis en place un règlement en 2021 limitant ces locations à 28 jours par année. Les Torontois·es ne peuvent louer que leur résidence principale et doivent être enregistré·es auprès de la Ville pour ce faire – une action qui vise à empêcher la possession de plusieurs Airbnb. Les propriétaires de logements illégaux peuvent s’exposer à des amendes allant jusqu’à 100 000 $.
Mais Airbnb a trouvé les failles de ce règlement. Plutôt que de réduire ses logements illégaux, Airbnb les a plutôt transformés en locations à long terme. L’inventaire d’Airbnb est passé de 75 % de locations à court terme et 25 % à long terme à trois quarts de locations à long terme.
« Les gens ont compris comment contourner les règles afin de faire beaucoup d’argent sur le dos des personnes désespérées. »
Thorben Weiditz, Fairbnb Canada
Mais sans un système d’enregistrement, « on ne sait pas ce qu’il se passe réellement » avec logements, affirme Thorben Weiditz, militant et chercheur de Fairbnb Canada. « Plus de 16 000 logements non réglementés pourraient plutôt être mis à la disposition de personnes pouvant se permettre de les louer. »
Il ajoute que la situation à Toronto est unique au pays. « L’émergence de locations à long terme sur ces plateformes est rare dans d’autres villes », observe-t-il. « Ça se passe surtout dans les villes qui ont tenté de mettre en place des règles très strictes pour Airbnb, qui a trouvé le moyen de garder sa flotte de logements en changeant les modalités de location pour contourner la règle », explique-t-il.
Histoire d’abus
En se redirigeant vers les locations à long terme et en devenant un intermédiaire direct entre les propriétaires et les locataires, Airbnb rend ces derniers beaucoup plus vulnérables aux mauvais traitements et à de possibles évictions. Surtout les nouveaux et nouvelles arrivant·es.
Tianning Ning et sa famille ont déménagé de la Suisse vers l’Ontario après l’obtention d’un contrat d’un an à l’Université York. À cause des difficultés de location, elle a dû se contenter d’un contrat de dix mois avec Airbnb.
Début janvier, la famille a reçu un avis d’éviction les sommant de quitter le logement à la fin du mois. L’entente de location normale en Ontario exige des propriétaires un avis de 60 jours.
Quand Ning a tenté de se défendre, la propriétaire a porté la cause au Conseil des propriétaires et des locataires. Les deux parties sont en attente d’un jugement.
Pendant ce temps, la propriétaire a emménagé dans l’appartement attenant à celui de Ning et a initié une série de tactiques d’intimidation contre elle et sa famille, incluant le changement des serrures et l’entreposage des effets personnels de la famille dans un casier sans leur en donner l’accès.
« La propriétaire a décidé de se faire justice elle-même et a jeté toutes nos affaires dans un camion et les a mises dans un casier près de l’aéroport », a raconté la mère de famille lors d’une récente conférence de presse.
« J’avais peur pour ma propre sécurité. Ma famille est sans abri », a affirmé Ning.
« Nous ne sommes pas des voyageurs. Nous avons, mon mari et moi, des permis de travail. Nos enfants vont à l’école du quartier et la propriétaire le sait depuis le jour un. »
« Si les 15 000 locations à long terme d’Airbnb à Toronto étaient transformées en véritables logements, cela rendrait disponibles tellement d’appartements que ça réduirait la tendance à la hausse des loyers. »
Armine Yalnizyan, écnomiste
Ning n’a reçu aucun soutien pour protéger sa famille du comportement de la propriétaire.
« La Loi sur la location à usage d’habitation est efficace sur papier, mais ne l’est pas en pratique », affirme Jessica Bell, députée du NPD dans University-Rosedale et porte-parole en matière de logement. « Ning devrait être en mesure d’interpeller les agents municipaux pour qu’ils enquêtent sur sa cause et prennent les mesures nécessaires si des méfaits sont prouvés. Malheureusement, le Conseil des propriétaires et des locataires n’agit pas », croit-elle.
« Il y a une zone grise par rapport à cet enjeu », ajoute Thorben Weiditz, de Fairbnb. « Les gens ont compris comment contourner les règles et la Loi sur la location afin de faire beaucoup d’argent sur le dos des personnes désespérées de trouver un logement dans une ville comme Toronto », dit-il.
Logements trop rares et trop chers
Environ 50 % des personnes résidant à Toronto sont locataires.
Armine Yalnizyan, économiste et boursier Atkinson, affirmait récemment en entrevue à CBC qu’en moins d’un mois, 2000 nouvelles annonces sont apparues sur Airbnb à Toronto. « Ici, les hôtes Airbnb prennent d’assaut le marché locatif plus rapidement que ce qui se construit », affirme-t-il.
« Si les 15 000 locations à long terme d’Airbnb à Toronto étaient transformées en véritables logements, cela rendrait disponibles tellement d’appartements que ça réduirait la tendance à la hausse des loyers. »
Le taux de logements inoccupés, à l’échelle nationale, a diminué de moitié entre 2021 et 2022, atteignant un creux historique et passant de 4,4 % en 2021 à 1,7 % en 2022.
Les prix des loyers continuent à atteindre de nouveaux sommets, en forçant plusieurs à devoir choisir entre manger ou se loger.
Yalnizyan affirme que cela ne devrait pas se produire au Canada. Parmi les 37 pays les plus riches du monde, le Canada reste dans le bas de la liste en matière de construction et d’entretien de logements sociaux, signale-t-il.
En Colombie-Britannique, un projet de loi en marche
Comme ailleurs au Canada, la réglementation sur les locations à court terme dans la province de l’Ouest est fragmentaire, mais des signes d’une approche plus structurée semblent émerger.
En décembre dernier, le ministre du Logement de la Colombie-Britannique, Ravi Kahlon, a eu le mandat de mieux réglementer les locations à court terme. Après l’incendie du Airbnb illégal au Québec et la nouvelle réglementation qui a ensuite été proposée ici, Kahlon a affirmé travailler sur un projet de loi similaire.
« Nous savons qu’il faut réformer le système de locations à court terme. Nous perdons trop du marché locatif au profit de ce genre de location », a répondu le ministre à Ricochet lors d’une conférence de presse le 7 juin dernier.
« Plus tard cette année, nous mettrons en place des mesures afin de récupérer une partie du marché locatif à court terme pour le remettre à disposition des locataires, tout en nous assurant que les communautés qui dépendent de l’industrie touristique puissent continuer de bénéficier de ce service important », a-t-il ajouté.
Pour le moment, des mesures disparates
La Colombie-Britannique récolte présentement jusqu’à 11 % de taxe sur les Airbnb et a mis en place quelques mesures disparates pour réguler les locations à court terme au fil des années.
En 2018, la province a fait passer à 1000 $ par jour l’amende pour les locations à court terme illégales, qui jusque-là n’était que de 200 $, un montant jugé insuffisant.
Depuis le 22 novembre 2022, les résidences en copropriété ne peuvent plus bannir les locations à long terme, mais il leur est toujours possible d’interdire celles à court terme.
Plus tôt cette année, le gouvernement provincial a aussi permis à la Ville de Vancouver de prélever une taxe spéciale de 2,5 % sur les hôtels et les locations à court terme, et ce, jusqu’en janvier 2023. Ce revenu est notamment investi dans de grands événements touristiques tels que la Coupe du Monde de la FIFA de 2026.
En général, la province a laissé aux municipalités le soin de renforcer la réglementation, créant des litiges au cas par cas.
Les deux villes les plus chères pour se loger en Colombie-Britannique, Vancouver et Victoria, qui comptent aussi le plus bas taux d’inoccupation au pays, ont des règlements qui visent à stopper la prolifération de locations à court terme.
Par exemple, les propriétaires et les locataires dans ces villes ne peuvent louer ou sous-louer à court terme que leur résidence principale. Ainsi, les investisseurs qui possèdent des propriétés, mais n’y habitent pas, ne sont pas autorisés à faire de locations à court terme.
Mais, comme l’a affirmé le ministre du Logement, les municipalités n’ont pas appliqué de façon soutenue les règlements, par manque d’outils et de ressources. De ce fait, selon les données les plus récentes d’Inside Airbnb, presque un tiers de tous les Airbnb à Vancouver ne sont pas enregistrés. Les données ne sont tout simplement pas accessibles à Victoria et les autres villes de la province.
« Nous savons qu’il faut réformer le système de locations à court terme. Nous perdons trop du marché locatif au profit de ce genre de location. »
Ravi Kahlon, ministre du Logement de la Colombie-Britannique
Le militant pour le logement Rohana Rezel a tenté d’avoir accès aux bases de données des hôtes Airbnb à Vancouver, mais il a fait face à des fins de non-recevoir de la part de la Ville et d’Airbnb, malgré un ordre officiel du commissaire à la vie privée de la province de divulguer l’information.
Bien que le nombre de locations à court terme avait diminué à Vancouver, passant de 6000 en 2020 à 2364 en janvier 2022 – probablement un effet de la pandémie –, l’information la plus récente trouvée sur le site Web de la Ville de Vancouver montre 3860 annonces actives en date du 1er juin 2023.
Interrogé sur la possibilité de diffuser des données sur les locataires évincé·es pour laisser place à Airbnb, le ministre Kahlon a rejeté l’idée. « Il est difficile de récolter des données en ce moment. C’est tout un défi et la ministre au Québec fait aussi face à des enjeux similaires en termes de collectes des chiffres », a-t-il dit, sans donner plus de détails.
Plusieurs histoires circulent, en Colombie-Britannique, concernant des locataires habitant leur logement de longue date, mais se faisant évincer de façon illégale pour faire place aux locations à court terme.
D’autres histoires exposent des propriétaires qui continuent d’opérer malgré des licences suspendues et de nombreux avertissements des responsables municipaux.
Cet article est le fruit d’une collaboration avec le média indépendant Ricochet. Il est aussi paru en anglais chez Ricochet.
Notre enquête se poursuit : elle pourra analyser plus à fond les chiffres du marché locatif partout au Canada, expliquer ce que ces données veulent dire, s’intéresser aux responsables qui mettent en place les politiques dans le domaine et les personnes qui en subissent les impacts, et examiner les solutions proposées par les expert·es alors que s’annoncent des législations renforcées.
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