Pivot a découvert que plus de 1500 maisons et appartements à travers le Québec, affichant un permis de location touristique à court terme pour une résidence principale, semblent plutôt proposés en location commerciale, par des agent·es immobilier·es, des entreprises hôtelières ou des personnes fortunées. Toutes sortes de tactiques sont utilisées pour contourner la loi : des habitations vides sont faussement déclarées comme résidences principales, tandis que des numéros de permis valides sont réutilisés pour de multiples annonces, quand ils ne sont pas carrément volés ou inventés.
Cet enquête est aussi parue en anglais chez Ricochet.
De nouvelles règles encadrant les locations à court terme sont entrées en vigueur au mois de septembre de l’année dernière. Elles prévoient des amendes pouvant aller jusqu’à 100 000 $ pour chaque annonce qui ne s’y conforme pas.
Lors d’une conférence de presse plus tôt cette année, la ministre du Tourisme, Caroline Proulx, a vanté le succès de la loi, citant une augmentation significative du taux de conformité des annonces en ligne. Ce taux serait passé de 58 % à 90 %, selon elle.
Elle faisait vraisemblablement référence au nombre d’annonces qui affichaient un numéro de certificat provincial, désormais obligatoire pour louer une habitation à court terme. Les certificats pour résidence principale, en particulier, permettent de louer sa demeure partout, peu importe les restrictions locales sur l’hébergement touristique.
Cependant, certains ont le sentiment que les chiffres du gouvernement sont peu représentatifs de la réalité.
« C’est de la bullshit », affirme Cédric Dussault, porte-parole pour le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), en entrevue téléphonique. « La nouvelle loi n’a aucun impact, car il y a beaucoup de façons de la contourner. »
Le nombre de locations à court terme au Québec a en effet augmenté depuis que la loi est entrée en vigueur.
La situation est particulièrement critique à Montréal, où plus de 500 appartements qui pourraient servir à héberger des habitant·es de la ville sont plutôt loués à des touristes pour des centaines, voire des milliers de dollars par nuit. Pendant ce temps, la métropole fait face à son plus bas taux d’inoccupation en 20 ans. Cet été, 616 ménages ont demandé de l’aide à la Ville et près de 250 étaient en communication constante avec l’Office municipal d’habitation, ce qui équivaut à 133 % de plus que l’an dernier.
Malgré la réglementation provinciale et municipale encadrant les locations à court terme, ceux et celles qui cherchent à profiter de la situation trouvent des failles ou défient effrontément la loi, tandis que ceux et celles au pouvoir l’appliquent de manière sélective et sans volonté forte.
En utilisant les données du site Web Inside Airbnb, ainsi que celles sur les certificats de location à court terme obtenues en vertu de demandes d’accès à l’information auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ), Pivot a pu analyser chaque location à court terme répertoriée sur Airbnb au Québec.
Pivot a également demandé les données sur lesquelles s’appuie le gouvernement provincial directement au ministère du Tourisme et à l’entreprise qui les a produites, Airdna. Les deux demandes ont été refusées.
Les résultats mettent en lumière des réseaux d’entreprises utilisant une variété de stratagèmes pour contourner ou enfreindre la loi.
En filtrant les données pour les maisons ou appartements loués dans leur entièreté, qui affichent un numéro de certificat de la CITQ pour une résidence principale, et qui sont disponibles à la location à court terme au moins six mois par année, Pivot a pu déterminer que beaucoup de ces « résidences principales » ne sont pas du tout habitées.
Au total, sur un peu plus de 5000 annonces de ce type, nous avons identifié plus de 1500 « résidences principales » mises en location pour la moitié de l’année ou plus. Cela n’est pas nécessairement illégal, mais soulève la question de savoir si toutes ces habitations sont véritablement des demeures louées à l’occasion, ou si certaines ne seraient pas plutôt des opérations commerciales.
Par ailleurs, nous avons identifié plusieurs annonces plus clairement illégales, affichant par exemple des numéros de certificats inventés ou volés.
Voici les cas les plus flagrants, qui ont pu opérer sans entrave malgré l’entrée en vigueur de la loi.
Un escroc et un voleur
Michael Alexander Nickolas Roman Augustus semble penser qu’il a tout pour lui.
À l’automne 2023, le fondateur de Posh Properties Inc. et de MANRA Capital a partagé son expertise sur la « location à court terme comme classe d’actifs » à la très sélecte High Net Worth Conference, tenue à Montréal. Le public cible : les individus les plus fortunés du Canada ayant une valeur nette d’au moins 400 millions $ US.
Sur son site Web, Posh Properties affirme gérer un portefeuille d’actifs d’une valeur de 35 millions $ générant 835 000 $ en revenus mensuels.
« Fondé en 2019, Posh Properties a fait ses preuves en matière d’investissement dans les locations à court terme au Québec », déclare Augustus dans sa biographie publiée dans le cadre de cette conférence. Sur son site Web, l’entreprise se targue d’avoir 120 propriétés à travers le Québec et l’Ontario et des plans pour une expansion au niveau international.
« Cette nouvelle classe d’actifs alternatifs est en train de changer les paramètres et les retombées de l’investissement immobilier. »
Augustus partageait la scène avec une héritière de l’empire des produits laitiers Saputo, un ancien ministre de la Justice et procureur général du Canada ainsi que d’autres dirigeant·es d’entreprises et investisseur·es fortuné·es. Se frotter aux Canadien·nes riches et influent·es ne pouvait pas mieux tomber pour Augustus, qui cherche actuellement des millions en capital d’investissement pour développer Posh Properties à travers le Canada, les États-Unis et les Émirats arabes unis.
Mais il y a certaines choses que les organisateurs de la conférence, l’ancien ministre de la Justice et procureur général du Canada et les investisseur·es potentiel·les ignoraient peut-être : avant 2020, le nom légal d’Augustus était Nickolas Michel Guindon-Vachon.
Co-fondateur du festival de musique Escapade à Ottawa, Augustus, alias Guindon-Vachon, a volé ses partenaires commerciaux et s’est volatilisé au petit matin après la fin du festival en 2012, après avoir dérobé 600 000 $ dans le coffre-fort de l’entreprise.
Sa voiture a été retrouvée abandonnée à l’aéroport Pierre-Elliott Trudeau de Montréal et un mandat d’arrêt a été lancé contre lui. La police découvrira qu’il avait affrété un vol privé vers Aruba, où il se terrait dans une villa luxueuse. Il a finalement été reconnu coupable et condamné à rembourser 300 000 $ à ses anciens partenaires.
« Il n’a pas payé. Il pense probablement qu’il s’en est tiré. Je savais qu’il avait changé de nom, mais ça n’a pas été résolu », a déclaré son ancien partenaire commercial, Michael O’Farrell. « C’est un escroc. C’est un menteur. Il vous dira ce que vous voulez entendre. »
Maintenant, sous son nouveau nom, Augustus enfreint à nouveau la loi – et est célébré comme un brillant homme d’affaires pour cela.
Et il est loin d’être le seul.
RÉSIDENCES PRINCIPALES
La province de Québec a été applaudie par certain·es pour ses nouvelles règles strictes en matière de location à court terme. Mais malgré de nouvelles amendes, la réglementation provinciale ouvre la porte à la location à court terme presque partout au Québec, pourvu qu’elle soit effectuée dans la résidence principale du locateur et que celui-ci ait obtenu un certificat de la CITQ.
Les permis pour les résidences principales ont l’avantage de permettre à leur titulaire de louer leur demeure à court terme même si elle se trouve dans une municipalité ou un arrondissement dont les règlements empêchent l’établissement de locations à court terme commerciales.
La Loi sur l’hébergement touristique définit une résidence principale comme étant l’endroit « où une personne physique demeure de façon habituelle en y centralisant ses activités familiales et sociales et dont l’adresse correspond à celle qu’elle indique à la plupart des ministères et organismes du gouvernement ».
Ce n’est pourtant pas la réalité de très nombreuses « résidences principales » offertes en location à court terme sur Airbnb.
Posh Properties : s’en mettre plein les poches
Plusieurs des appartements et maisons que Posh Properties affiche sur Airbnb utilisent des numéros d’enregistrement de la CITQ volés à d’autres hôtes, des numéros dupliqués sur plusieurs annonces, ou des numéros inventés de toutes pièces – tout cela en violation de la Loi sur l’hébergement touristique du Québec.
Dix appartements répertoriés sur le compte Airbnb de l’entreprise, répartis à travers la ville de Québec, utilisent tous le même numéro de certificat de résidence principale. Ce permis appartient à deux restaurateurs locaux, Ronan Bonnette et Marielle Cyr. Ils n’ont pas répondu à nos multiples demandes de commentaires avant la publication et on ne sait pas s’ils sont des participant·es actif·ves, ou même s’ils sont au courant de la situation.
Une autre maison à Mont-Tremblant utilise un numéro d’enregistrement valide qui appartient à une tout autre entreprise de location à court terme. Contacté par téléphone, le véritable détenteur du certificat de la CITQ utilisé dans l’annonce d’Augustus a déclaré qu’il n’avait aucun lien avec Posh Properties et que la propriété louée par Posh Properties n’appartient pas à l’entreprise.
Posh Properties fournit également des brochures destinées aux propriétaires pour les convaincre de troquer leurs locataires conventionnels au profit d’un modèle d’affaires de location à court terme. « Combien de fois vous êtes-vous demandé si votre locataire allait payer son loyer ou non chaque mois? Et si nous vous disions que cette inquiétude disparaît avec nous », se vante l’entreprise dans son portfolio.
« Les locations à court terme génèrent des rentrées d’argent quotidiennes [valant] de trois à quatre fois les loyers mensuels normaux. Asseyez-vous et détendez-vous, nous nous occupons de tout et veillons à ce que vous maximisiez vos profits chaque mois grâce au loyer supérieur au marché que nous vous proposons. »
Pivot a déjà couvert la manière dont des propriétaires s’associent avec des entreprises de location à court terme aux dépens des locataires à long terme et de la disponibilité du logement en général.
Augustus n’a pas répondu aux demandes de commentaires de Pivot.
« Le problème, c’est la financiarisation », déclare Jayne Malenfant, professeure à McGill spécialisée dans les enjeux de précarité de logement et d’itinérance. « Même si les amendes sont très élevées, s’il y a une opportunité de faire du profit, les gens continueront de le faire. »
Jayne Malenfant suggère que des réglementations plus strictes sont nécessaires pour encadrer comment les bâtiments peuvent être utilisés, ou même combien de bâtiments peuvent être possédés par une personne ou une entreprise. « Il faut considérer le logement comme un foyer, et non comme un actif », dit-elle.
Nomade MTL : un hôtel sans permis dans un bâtiment résidentiel
L’incendie mortel qui a ravagé un bâtiment historique dans le Vieux-Montréal l’année dernière a poussé les politicien·nes à agir. Le bâtiment était rempli d’Airbnb illégaux, où séjournaient la plupart des personnes qui ont perdu la vie ce jour-là. Une série de mesures réglementant les locations à court terme a été proposée pour maîtriser ce que certain·es expert·es ont qualifié de « Far West ».
À quelques pâtés de maisons de la carcasse calcinée de l’ancien hôtel fantôme de la rue du Port se trouve l’édifice London and Lancashire Life. En date de cet été, cette structure historique en grès abritait des locations à court terme exploitées par Nomade MTL, une entreprise offrant des « hôtels-boutiques » à Montréal et à Phoenix, en Arizona.
Nomade MTL a pu obtenir des certificats de la CITQ pour des opérations commerciales avant la mise en œuvre des règlements municipaux interdisant l’émission de nouveaux permis du genre en dehors de certaines zones touristiques spécifiques.
Mais il peut être difficile de rester compétitif sur le marché de la location à court terme quand de nouvelles règles resserrées limitent l’implantation dans plusieurs secteurs, surtout quand le marché est inondé par d’autres acteurs s’appuyant sur des permis de résidences principales afin d’exploiter leurs opérations commerciales à proximité. Alors Nomade MTL a décidé de faire de même.
L’entreprise exploite un immeuble d’appartements résidentiels de la rue Drummond, au centre-ville de Montréal, comme un « hôtel-boutique », dans une rue non zonée pour l’hébergement touristique. Au moins douze des 17 unités résidentielles étaient disponibles à la location à la nuit sur Airbnb lors de notre vérification. Toutes s’appuyaient sur seulement deux numéros de licence CITQ pour une résidence principale.
Le fondateur et propriétaire de Nomade MTL, Michael Elkeslassly, a admis avoir conclu une entente pour louer les 17 appartements avec le propriétaire de l’immeuble, 9387-2380 Québec Inc., administré par Elias Khoury, un promoteur immobilier de luxe.
Michael Elkeslassly a ensuite affirmé avoir loué deux appartements de l’immeuble à Jefrey Melendez Martinez et Nathalie Assouline, dont les noms apparaissent comme titulaires des certificats de la CITQ, et leur avoir donné la permission de sous-louer leurs appartements à court terme, à condition que les annonces soient placées exclusivement sur le compte Airbnb de Nomade MTL.
Elkeslassy n’a pas pu expliquer pourquoi plusieurs appartements situés dans l’immeuble de la rue Drummond affichent les mêmes deux numéros de permis.
Dans une entrevue accordée à la Montreal Gazette l’année dernière au sujet de la crise du logement et des développements de luxe que construit son entreprise, Khoury plaidait pour plus de financement gouvernemental dans son industrie, afin de lutter contre le manque de logements. « Il faut des incitatifs et des programmes gouvernementaux pour les promoteurs et les entrepreneurs pour travailler sur des projets parce qu’il y a un manque d’au moins 30 000 unités dans la ville », déclarait Khoury.
« Seules les personnes physiques peuvent obtenir un numéro d’enregistrement pour un établissement de résidence principale », explique un porte-parole du ministère du Tourisme. « En d’autres termes, il n’est pas possible pour une personne morale, qu’il s’agisse d’une compagnie à numéro ou d’une société hôtelière, de soumettre une demande d’enregistrement pour une licence de résidence principale. »
« Il est toutefois possible pour l’exploitant d’un établissement de résidence principale de confier la distribution de son offre d’hébergement à un tiers. »
Des agents immobiliers qui enfreignent les règles
Un hôte nommé « Art » avait 19 appartements à louer sur Airbnb à travers Montréal et Laval au début de l’été.
Aucun des numéros de certificat de la CITQ affichés sur Airbnb n’est lié aux appartements annoncés et plusieurs appartiennent en fait à des habitations situées dans des régions complètement différentes. Par exemple, une annonce à Montréal utilise un numéro d’enregistrement de la CITQ pour une maison à Gatineau, à plus de 200 kilomètres de distance.
Un appartement est situé sur la rue Joliette, dans l’arrondissement Mercier–Hochelaga-Maisonneuve de Montréal, qui interdit totalement les opérations commerciales de location à court terme sur son territoire depuis le début de l’année dernière.
Chacun des appartements d’« Art » s’appuie sur des numéros de certificat pour résidence principale volés, émis par la CITQ à d’autres personnes, ou encore sur des numéros fictifs qui n’ont pas du tout été émis par la CITQ. Une analyse des numéros utilisés par Art indique qu’il choisit un numéro au hasard et, pour chacun des autres appartements, tente d’utiliser un numéro consécutif.
Selon son profil Airbnb, son compte est actif depuis au moins un an et comptait 722 avis au moment de notre examen.
« Beaucoup de locataires sont expulsés de leur appartement parce que les propriétaires veulent faire des Airbnb », constate Annie Lapalme, une organisatrice communautaire chez Entraide Logement Hochelaga qui travaille sur les évictions de locataires dans le quartier. Malgré le nouveau règlement, pas grand-chose n’a changé. « Personne [en position de pouvoir] ne fait quoi que ce soit à ce sujet. »
« Quand j’appelle l’arrondissement pour faire une plainte, ils disent qu’ils ne peuvent rien faire et nous renvoient vers Québec », se désole Lapalme. Cependant, quand elle appelle les autorités provinciales comme indiqué par son maire d’arrondissement, elle obtient une réponse similaire : « Québec dit que c’est un règlement d’arrondissement ».
Pendant ce temps, les locations à court terme illégales continuent de proliférer dans l’arrondissement.
Une analyse s’appuyant sur des techniques de renseignement de sources ouvertes montre que la plupart des bâtiments affichés par « Art » appartiennent à KapDon Inc. ou directement à ses administrateurs, Vartan Kaprielov et Irina Dondikova.
Kaprielov et Dondikova n’ont pas répondu à nos demandes de commentaires au moment de la publication.
L’endroit que Kaprielov et Dondikova indiquent comme étant leur adresse de résidence sur plusieurs documents examinés par Pivot est une grande villa du milieu du siècle, située au bord de la rivière et évaluée à plus de 1,5 million $ selon le rôle d’évaluation foncière de Laval.
Vartan Kaprielov et Irina Dondikova sont tou·tes deux agent·es immobilier·es, mais le permis de Dondikova a été révoqué plus tôt cette année à la suite d’une audience disciplinaire devant l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui réglemente l’industrie au Québec.
L’OACIQ explique que tout acte illégal ou préjudiciable au public ou à la profession expose l’agent·e à des sanctions et amendes potentielles. « Il doit remplir ses devoirs et obligations de la même manière, qu’il soit dans le contexte de la location, de l’achat ou de la vente d’une propriété », indique un porte-parole de l’organisation.
Stanzia : redéfinir la résidence principale
Stanzia, une entreprise de location à court terme basée à Montréal, semble être une exploitation légitime. Son site Web est soigné et l’entreprise est en règle selon le registre des entreprises du Québec.
« Spécialisés dans la location à court terme via différentes plateformes, nous offrons une assistance aux personnes qui manquent d’expertise dans le domaine de l’hébergement à court terme. Notre objectif est de leur permettre de générer un revenu temporaire pendant leur absence de leur résidence principale », peut-on lire sur le site Web de Stanzia.
Cependant, la majorité des numéros de certificat pour résidence principale utilisés par Stanzia sont au nom des actionnaires de l’entreprise, des administrateur·trices ou des membres de leur famille.
Le problème est qu’ils ne vivent probablement pas réellement dans ces logements.
Nicolas Larose, inscrit comme actionnaire principal de l’entreprise avec une adresse à Blainville, utilise un certificat de la CITQ pour résidence principale pour une propriété située sur la rue Notre-Dame, dans le quartier de la Petite-Bourgogne à Montréal.
Contacté par téléphone, Nicolas Larose affirme fermement qu’il habite la résidence de la rue Notre-Dame. « Notre-Dame, je la possède, c’est ma résidence », dit-il. Questionné sur la disponibilité apparemment illimitée de la propriété pour la location à court terme, il insiste : « c’est l’entreprise qui gère mon logement quand je voyage ».
« Je suis ici au Québec sept, huit mois par année », dit-il, insistant qu’il séjourne dans l’appartement. « C’est mon logement, ce sont mes affaires, tout est ici. »
Les avis sur Airbnb racontent une autre histoire. Chaque mois depuis juin 2022, plusieurs locataires ont séjourné dans l’appartement dont Nicolas Larose prétend qu’il est sa résidence principale.
Nicolas Larose n’est pas non plus propriétaire du bâtiment comme il le prétend. L’appartement, sur papier, appartient à 9247-2497 Québec Inc., qui est administrée par le magnat de l’immobilier Edouard El-Kaim, son épouse Adrienne Choran et une compagnie enregistrée au nom de Zvi Zaffir d’Amcor Holdings.
Cinq des huit permis de la CITQ pour des résidences principales utilisés par Stanzia et ses représentant·es sont situés dans des immeubles possédés par El-Kaim.
Municipalités et ministères se lancent la balle
Jean Teotonio, porte-parole pour le ministère du Tourisme, explique que la vérification des demandes de certificat pour les résidences principales est une responsabilité partagée entre le ministère et les municipalités. « Aucun certificat n’est délivré pour une résidence principale sans que la municipalité ne confirme en premier que la résidence de tourisme proposée ne contrevient pas aux règlements municipaux », dit-il.
Un porte-parole de la Ville de Montréal affirme que même si la Ville examine ces demandes, sans les outils appropriés pour vérifier la validité des résidences principales, la nouvelle réglementation n’a pas vraiment de mordant. « C’est fou d’avoir autant de locations à court terme, mais quand les gens viennent à la Ville pour [faire une demande] […] nous n’avons pas [accès au] registre des résidences principales [de Revenu Québec]. Tout se fait sur la base de la bonne foi pour l’instant. »
Pour compliquer le tout, c’est à Revenu Québec que revient la responsabilité d’appliquer la loi, qui prévoit des amendes salées pour les annonceurs fautifs, mais aussi pour les plateformes qui hébergent leurs annonces.
En date du 1er août, Revenu Québec avait imposé près de 5 millions $ d’amendes au cours de la dernière année, mais aucune amende n’avait été donnée à Airbnb ou ses concurrents depuis la mise à jour de la loi, malgré la présence continue d’annonces illégales sur ces sites. Pivot a déposé une demande d’accès à l’information auprès de Revenu Québec pour obtenir chaque plainte reçue concernant des opérations de location à court terme présumées illégales, mais l’agence a refusé notre demande.
Les Montréalais·es qui tentent de signaler à leur arrondissement des locations à court terme enfreignant les règlements locaux sont redirigés vers Revenu Québec.
Me Manuel Johnson, avocat au cabinet montréalais Ouellet Nadon & Associés, estime qu’on n’en fait pas assez pour prévenir les effets négatifs des locations à court terme sur les locataires.
« Tant qu’on leur permettra d’opérer, ils trouveront toujours des moyens d’extraire le maximum de valeur en contournant la loi, en jouant dans ses zones grises, en profitant du sous-financement et du manque de personnel dans les départements de permis et d’inspections des municipalités », déclare Me Johnson.
« La CAQ, favorable aux spéculateurs, a empêché les municipalités d’interdire complètement les locations à court terme sur leur territoire. Les municipalités peuvent certainement faire plus, mais elles sont privées des outils et des pouvoirs nécessaires pour y arriver. »
« Le gouvernement provincial […] ne devrait pas accorder des permis qui détruisent le tissu social des quartiers et poussent les gens vers l’itinérance », poursuit Manuel Johnson. « C’est simple : il faut les interdire complètement. Des entreprises comme Airbnb devraient être complètement fermées. »
Traduit de l’anglais par Sam Harper