Des locataires de Châteauguay font face à de l’intimidation, des évictions et des hausses massives de loyer depuis qu’un OBNL d’habitation a vendu leur édifice à un spéculateur bien connu de la région de Montréal.

Les 24 et 26 décembre dernier, les locataires du 144, rue de Gaspé Ouest à Châteauguay se sont réveillé·es sur une bien mauvaise surprise pour Noël.

Deux hommes faisaient la tournée des 38 appartements de l’immeuble, cognant aux portes en s’annonçant comme des représentants du nouveau propriétaire.

« Ils nous ont dit que le bloc avait été vendu et que tout le monde devait partir avant l’été en nous tendant des papiers à signer », raconte Lindzay*, une retraitée qui habite l’immeuble depuis dix ans. « Et quand je leur ai dit que je ne voulais pas partir ni signer, ils m’ont répondu que je verrai bien ce qui m’attendait, qu’ils avaient des moyens de me faire partir. »

L’ensemble des locataires ont vécu des histoires similaires. Certain·es se sont fait offrir quelques centaines de dollars en compensation pour quitter, d’autres la « permission » de rester dans leur logement un peu après le 1^er juillet. Les personnes qui signalaient leur intention de rester se faisaient dire qu’ils devraient signer un nouveau bail après la réalisation de « travaux majeurs », et que leur loyer allait être beaucoup plus cher.

Des pratiques qui vont à l’encontre du droit des locataires au maintien dans les lieux, et même des règles qui prévalent lors de la signature de tout contrat, prévient M^e Manuel Johnson, avocat qui défend les intérêts de certain·es des locataires dans ce dossier.

En effet, lorsqu’un propriétaire se présente avec un avis de résiliation ou de modification au bail, il doit normalement laisser au locataire une période de réflexion pour lui répondre, en plus de le laisser prendre pleinement conscience de la situation. De plus, on ne peut pas demander à des locataires de quitter définitivement pour effectuer des rénovations, comme le prétendent les propriétaires du 144, de Gaspé, les propriétaires ne pouvant que reloger temporairement les locataires durant la durée des travaux si la situation l’exige.

Une grande partie des locataires ont tout de même signé, dans la confusion, les papiers qu’on leur tendait. Certain·nes contestent depuis la validité des documents qu’ils ont signés, avec l’aide de M^e Jonhson.

« Lorsqu’on vous demande de signer un document, vous avez le droit à toutes les informations et surtout à un temps de réflexion. Si ce n’est pas respecté, c’est possible de faire annuler l’entente par la suite. Ce n’est pas garanti que ça va marcher, mais c’est possible », explique-t-il.

Du logement social livré au privé

Les locataires du 144, de Gaspé se croyaient pourtant protégé·es contre ce type de comportements, puisque l’immeuble appartenait jusqu’à tout récemment à la Société locative d’investissement et de développement social (SOLIDES), un organisme d’habitation sans but lucratif.

Sur son site Web, SOLIDES définit sa mission comme suit : « Socialiser le parc de logements pour offrir un milieu de vie abordable, sécuritaire, sain et humain au plus grand nombre de locataires et ce, afin de combattre les injustices sociales. »

L’immeuble est d’ailleurs majoritairement habité par des personnes à faible revenu bénéficiant de suppléments au loyer, ainsi que par plusieurs personnes âgées ou encore des personnes vivant avec des déficiences intellectuelles, dont quelques-unes sous la protection de la curatelle publique.

« On ne comprenait pas ce qui se passait et quand on essayait d’appeler SOLIDES pour avoir de l’information, c’était impossible, parce que leur bureau était fermé pour les fêtes », dénonce Alain Gagnon, un des quelques locataires qui ont refusé de signer les papiers tendus par le nouveau propriétaire. Il aide depuis à organiser la défense des locataires du 144, de Gaspé.

« Nous abandonner à des bandits de cette façon, ça n’a aucun bon sens. Ils nous disent qu’ils ne savaient pas à qui ils vendaient, mais c’est n’importe quoi. C’est super facile de trouver sur Internet que la compagnie à numéro qui a acheté l’immeuble appartient à Yosef Rabi et qu’il est associé à toutes sortes d’histoires », dénonce le locataire.

L’homme d’affaires montréalais est associé à plusieurs cas de rachat d’immeubles locatifs à bas loyer dans la région de Montréal dont trois à Châteauguay, où il s’efforce de faire partir les locataires afin d’augmenter les loyers et de pouvoir revendre l’immeuble à gros prix.

Le 144, de Gaspé, dont les loyers étaient environ deux fois moins chers que ceux disponibles dans la région, selon le comité logement local, cadre parfaitement avec le type d’immeuble normalement visé par Yosef Rabi et ses associés.

« C’est immoral et inacceptable de faire ça en pleine crise du logement », remarque M^e Manuel Johnson.

Problèmes de liquidités et déficit d’entretien

« On a tout fait pour éviter la vente du 144, de Gaspé, mais malheureusement, on n’avait pas le choix », se défend Elie Gravel, directeur général par intérim de l’organisme depuis que François Giguère, le président fondateur de SOLIDES, est décédé l’automne dernier.

Selon Elie Gravel, l’organisme qui gère plus de 1000 logements destinés aux personnes à faible revenu doit composer avec d’importants problèmes de liquidités qui l’ont mené vers des choix difficiles. « Il y a la hausse des taux d’intérêt, à laquelle il faut ajouter les hausses de taxes municipales qui, surtout à Châteauguay, nous font très mal », explique-t-il.

Une explication qui n’impressionne pas Alain Gagnon et ses camarades. « Ils ont acheté plein de blocs dans les dernières années, ils ont reçu plein de subventions, et après ça ils nous laissent tomber », dénonce Alain Gagnon.

« En plus ils n’ont pratiquement rien fait pour entretenir l’immeuble depuis qu’ils l’ont acheté. C’est certain que c’est un immeuble qui a des problèmes, mais si on est rendu là, c’est leur faute. »

L’OBNL avait reçu à l’été 2024 une subvention de 3,1 millions $ de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) pour faire des rénovations dans ses immeubles de Châteauguay, dont le 144, de Gaspé, mais ceux-ci n’ont finalement pas été réalisés avant la vente.

« Le problème avec ce type de subvention, c’est qu’ils ne couvrent pas l’ensemble des travaux. Il faut donc qu’on ait des liquidités pour pouvoir les mettre en œuvre. Étrangement, ce type de subvention n’a fait qu’aggraver nos problèmes de liquidité », réplique Elie Gravel.

« C’est certain que de retourner des immeubles au privé, ce n’est pas notre modèle, et en plus on ne peut pas vendre n’importe quel immeuble. Il y en a qui sont conventionnés parce qu’ils font partie [du programme provincial de logement social] AccèsLogis. D’autres ont reçu des subventions qui nous obligent à demander une autorisation du ministère pour les vendre », poursuit-il.

« Et de l’autre côté, on avait le 144, de Gaspé qui n’était juste pas viable financièrement », justifie le gestionnaire de SOLIDES.

Une vente au pire moment

En se départissant de l’immeuble à la mi-décembre, l’OBNL d’habitation a contribué à mettre les locataires dans une situation précaire. En effet, la loi exige des propriétaires qui souhaitent évincer leurs locataires qu’ils les avisent au moins six mois avant la fin de leur bail. Et puisque les baux québécois se terminent généralement au 30 juin, ces avis doivent être transmis avant la fin de l’année précédente.

Ainsi, lorsque l’entreprise de Yosef Rabi a mis la main sur l’immeuble quelques jours avant la fin de l’année, elle avait tout intérêt à se précipiter pour mettre en œuvre ses stratégies d’éviction avant le 31 décembre, afin que les appartements soient vidés pour le 1^er juillet suivant.

Dans l’éventualité où la vente aurait eu lieu seulement quelques jours plus tard, par exemple au début janvier, les locataires auraient ainsi eu au moins une année pour se familiariser avec leur nouvelle situation avant que les nouveaux propriétaires puissent les menacer d’expulsion.

« C’est vrai que de faire ça juste avant Noël était loin d’être idéal. Mais malheureusement, on ne pouvait plus attendre. En fait, on a probablement trop attendu avant de vendre, mais on a conservé l’espoir jusqu’à la dernière minute de trouver une solution », se défend Elie Gravel.

« En plus ce qu’on nous répondait à Québec, c’est qu’il existe des protections comme la clause G pour que les loyers restent abordables même s’ils retournent au privé. » Dans cette section du bail, les propriétaires doivent obligatoirement inscrire le loyer payé par les précédents locataires – même s’ils ne le font pas toujours. Cela n’empêche en rien des hausses importantes, mais permet au moins aux nouveaux locataires d’avoir une idée de la hausse imposée, et potentiellement de la contester.

« On voit ce que ça vaut », ironise Elie Gravel.

En attendant, environ la moitié des locataires du 144, de Gaspé ont déjà baissé les bras et accepté de partir en espérant trouver un nouveau toit pour le 1^er juillet. Quant aux autres, iels attendent leurs chances de faire valoir leurs droits devant le Tribunal administratif du logement.

« Malheureusement, c’est très probable que ça prenne beaucoup de temps, et pendant ce temps, ce sont les locataires qui doivent vivre avec le stress et la pression », remarque M^e Manuel Johnson.

* Nom fictif, la personne a demandé l’anonymat, craignant des représailles du propriétaire.