Le gouvernement Legault assure qu’il existe un plafond légal pour les hausses de loyers : c’est faux
Malgré ce que laissent croire le premier ministre et la ministre de l’Habitation, les propriétaires peuvent imposer de fortes hausses de loyers en toute légalité. C’est aux locataires que revient la charge de les refuser.
Récemment, le gouvernement Legault a prétendu à plusieurs reprises qu’il existait une limite légale à l’augmentation des loyers au Québec. Or, une telle affirmation est fausse : il n’existe pas de plafond pour les hausses de prix des logements dans la province. Même quand le Tribunal administratif du logement s’en mêle, aucune mesure simple ne détermine d’avance jusqu’où pourra aller une augmentation de loyer.
« On a une loi, au Québec, qui empêche les propriétaires d’augmenter leurs loyers, pour 2022, de plus que 1,28 %. Ça, c’est clair. » Voilà ce qu’affirmait François Legault à l’Assemblée nationale, le 22 février dernier. « Un locataire qui a une augmentation de plus que 1,28 % peut aller au tribunal, et il y a une loi qui est très claire », insistait-il.
C’est loin d’être la première fois que le gouvernement Legault prétend qu’il existe un plafond légal pour les hausses de loyers dans la province. « Au Québec on est un des rares endroits au monde où il y a une limite à l’augmentation des loyers », assurait déjà le premier ministre le 3 février dernier, toujours à l’Assemblée nationale.
Et quelques jours plus tôt, le 28 janvier, c’était la ministre de l’Habitation Andrée Laforest, qui tenait des propos similaires : « Le Q[uébe]c a un mécanisme de contrôle des loyers et des indices de fixation », écrivait-elle sur Twitter. « En 2022, l’indice est de 1,28 % », avançait-elle aussi.
La ministre et le premier ministre faisaient alors référence à un indice, publié annuellement par le Tribunal administratif du logement (TAL), indiquant à quoi devrait ressembler, en moyenne, une hausse de loyer de base pour l’année à venir. Pour 2022, cet indice est effectivement établi à 1,28 %.
Toutefois, ce chiffre n’est qu’une estimation fournie à titre indicatif, à partir des dossiers tranchés par le TAL au cours des années précédentes. Contrairement à ce que laisse entendre le gouvernement, l’indice n’est absolument pas contraignant et des hausses supérieures sont donc tout à fait possibles. « C’est vraiment juste un outil pour donner une idée », souligne Marjolaine Deneault, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).
Les affirmations de M. Legault et Mme Laforest sont donc trompeuses, insiste-t-elle. « Au Québec, il n’existe pas de vrai mécanisme de contrôle automatique des loyers. »
De fortes hausses sur le terrain
Tout d’abord, les normes du TAL encadrant les hausses de loyers ne sont pas obligatoires. Un propriétaire peut donc imposer légalement n’importe quelle augmentation de loyer, du moment qu’il parvient à la faire accepter à ses locataires. « Au Québec, locateurs et locataires sont libres de s’entendre sur une augmentation de loyer que chacun considère satisfaisante », précisait d’ailleurs le TAL au moment de publier ses chiffres annuels.
Autrement dit, puisque la loi n’interdit pas d’importantes augmentations de loyer, « le fardeau d’évaluer si la hausse demandée par le propriétaire est raisonnable ou non, ça revient aux locataires », indique Marjolaine Deneault.
En effet, même si plusieurs l’ignorent, les locataires ont bien le droit de refuser une hausse jugée abusive, tout en conservant leur logement, rappelle la porte-parole du RCLALQ. Et même, contrairement à ce que suggère le premier ministre, un·e locataire n’a pas besoin d’aller devant le tribunal pour contester une augmentation de loyer : il suffit de signaler son refus au propriétaire dans les 30 jours qui suivent un avis de hausse. Ce sera alors au propriétaire d’aller devant le TAL, s’il veut imposer tout de même son augmentation.
Mais attention, cela ne veut pas dire qu’il est toujours facile de résister à son propriétaire, prévient Marjolaine Deneault.
« Des locataires vont éviter de refuser une hausse parce qu’ils ne veulent pas envenimer la relation avec leur propriétaire, qui reste après tout une relation de pouvoir », souligne-t-elle.
Les locataires peuvent craindre que leur propriétaire réagisse mal à un refus, par exemple en cessant de faire les travaux d’entretien, en harcelant les locataires, voire en utilisant des moyens détournés pour les expulser de leur logement, énumère la porte-parole du RCLALQ.
Chose certaine, les hausses réelles de loyers au Québec sont loin de se limiter à l’estimation proposée par le TAL. Par exemple entre octobre 2020 et octobre 2021, le coût moyen des loyers a bondi de 10,4 % à Gatineau, de 9,2 % à Sherbrooke et de 4,7 % à Québec, d’après les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Pourtant, en 2021, l’estimation du TAL pour une augmentation de base était de 0,8 %.
« S’il y avait une limite légale aux hausses, on ne se retrouverait pas avec les augmentations qu’on voit sur le terrain », remarque Marjolaine Deneault.
Quand le Tribunal s’en mêle
Pour que le TAL ait son mot à dire, il faut donc qu’un·e locataire refuse une augmentation et que le propriétaire aille devant le Tribunal pour faire établir la hausse admissible. En fin de compte, c’est moins de 1 % des loyers qui sont évalués et fixés par le TAL chaque année, rappelle Marjolaine Deneault. « C’est une goutte d’eau dans l’océan. »
Et une fois devant le TAL, les augmentations admissibles ne se limitent pas à l’estimation de 1,28 % que François Legault et Andrée Laforest présentent comme un plafond. Cette estimation indique simplement le genre de hausse admissible auquel on peut s’attendre pour un logement non chauffé dans lequel rien n’aurait changé. « Mais il ne faut pas prendre ça pour acquis », insiste Marjolaine Deneault.
Au moment de rendre une décision, le TAL procède à des calculs complexes à partir des revenus et des différentes dépenses d’exploitation pour l’immeuble. Ces calculs peuvent aussi tenir compte d’éventuelles hausses de frais rencontrées par les propriétaires, liées au chauffage, aux taxes municipales et scolaires, aux assurances ou à encore à des travaux majeurs. « Si le propriétaire arrive avec toutes ses factures », il peut se faire reconnaître une augmentation bien supérieure à l’estimation de base, confirme Marjolaine Deneault.
« Un locataire peut questionner ou contester les justifications présentées par son propriétaire », précise-t-elle. Mais cela peut encore s’avérer difficile, souligne-t-elle : il faut bien être au courant de ce qui s’est passé dans son immeuble, connaître les critères du TAL, maîtriser le décorum du tribunal, etc.
« Oui, il existe un système » pour prévenir certaines hausses abusives, « mais le problème, c’est que le mécanisme en place ne fonctionne pas, parce que tout le processus repose encore sur les épaules des locataires », résume Marjolaine Deneault.
« C’est pour tout cela que le RCLALQ demande que ce fardeau soit inversé », poursuit-elle. Elle cite en exemple le cas de l’Ontario, où il existe un taux d’augmentation légal. Les propriétaires qui désirent imposer une hausse de loyer supérieure à ce plafond doivent d’abord la justifier auprès de la Commission de la location immobilière et obtenir une autorisation spéciale. « C’est un mécanisme qui fonctionne un peu mieux » pour limiter les hausses abusives, juge Marjolaine Deneault.
Bref, quand le premier ministre et la ministre de l’Habitation prétendent que les hausses de loyers seraient limitées à 1,28 % cette année, il et elle tiennent des propos erronés, tranche la porte-parole du RCLALQ. « On voit une déconnexion totale du gouvernement », déplore-t-elle. « Il ne comprend absolument pas la réalité des locataires, qui représentent pourtant une grande partie de la population québécoise. »
