Chaque année, le Tribunal administratif du logement propose un mécanisme de calcul des hausses de loyer pour guider les propriétaires. Complexes et souvent opaques pour les locataires qui ne disposent souvent pas de toutes les données pour évaluer les hausses proposées, ces calculs ne constituent pas un mécanisme de contrôle des loyers.
Pour une troisième année consécutive, les calculs d’ajustement des loyers du Tribunal administratif du logement (TAL) suggèrent des augmentations records, les plus élevées en plus de 30 ans.
Pour un logement non chauffé, les augmentations moyennes proposées vont de 5,9 % à 6,6 % selon l’importance de la hausse des taxes municipales en vigueur. L’augmentation proposée est moindre pour les logements chauffés à l’électricité (5,5 % à 6,2 %), au gaz (5 % à 5,7 %) et pour ceux chauffés au mazout (4,1 % à 4,8 %).
Les hausses suggérées par le TAL se basent sur une certaine augmentation des frais d’exploitation des immeubles selon l’inflation de l’année précédente, en plus de tenir compte de la variation du prix de l’énergie et des taxes. En effet, en fonction de la grille de calcul du Tribunal, une part de l’augmentation de ces coûts peut être refilée par les propriétaires aux locataires.
Les appartements et les immeubles ayant subi des rénovations majeures peuvent s’attendre à une hausse un peu plus importante, puisque ces dépenses font aussi partie du calcul.
« Et pendant ce temps, ce sont les locataires qui ont de plus en plus de difficultés à arriver. »
Amy Darwish, RCLALQ
Rappelons que ces chiffres suggérés correspondent à une estimation par le TAL des hausses moyennes qui devraient découler de sa grille de calcul proposée aux propriétaires. Ils donnent donc aussi une idée fiable de ce à quoi devraient ressembler les hausses accordées par le TAL lorsque les propriétaires et les locataires n’arrivent pas à s’entendre eux-mêmes.
Toutefois, le Québec n’ayant pas de système de contrôle des loyers, les propriétaires sont libres de proposer des augmentations bien plus importantes, rappelle Amy Darwish, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLAQ).
Par contre, les locataires sont tout aussi libres de refuser l’offre de leur propriétaire tout en conservant leur droit de conserver leur appartement. « C’est tout le problème du système québécois, où toute la responsabilité de limiter les augmentations de loyer repose sur les épaules des locataires, qui n’ont souvent pas d’autres choix que d’aller devant le TAL pour faire valoir leurs droits », rappelle Amy Darwish.
Si locateurs et locataires n’arrivent pas à s’entendre et que le dossier se retrouve devant le TAL, celui-ci applique ses chiffres et son mécanisme de calcul, tout en tenant compte des spécificités de chaque cas.
Un calcul complexe basé sur l’inflation
Les hausses prévues par le TAL sont en grande partie calculées à partir de l’inflation de l’année précédente. C’est d’ailleurs pourquoi elles sont généralement annoncées quelques heures après la divulgation de l’inflation du mois de décembre par Statistique Canada.
Ainsi, d’après la grille de calcul du TAL, les propriétaires peuvent inclure dans leur augmentation de loyer un certain pourcentage des dépenses reliées à leur immeuble au cours de la dernière année : ce pourcentage correspond à la hausse de ces coûts pour la nouvelle année, d’après les données d’inflation de Statistique Canada.
Cette année, si les propriétaires se basent sur les chiffres annoncés aujourd’hui, ils pourront entre autres inclure dans la hausse : 2,9 % de leurs dépenses en électricité; 6,9 % de leurs frais d’entretien; 8,2 % de leurs frais de gestion et 4,7 % de leurs dépenses d’immobilisation (soit les travaux de réparation et d’amélioration majeurs).
Fait particulier, le gaz et le mazout ont connu une déflation cette année. Le TAL suggère donc aux propriétaires qui utilisent ces combustibles pour chauffer leur immeuble de diminuer leur augmentation d’une partie de leurs frais encourus pour leur utilisation (-5,8 % pour le gaz, -2,9 % pour le mazout).
Le Québec n’ayant pas de système de contrôle des loyers, les propriétaires sont libres de proposer des augmentations bien plus importantes.
Ainsi, par exemple, une propriétaire qui a dépensé 10 000 $ en entretien pour son immeuble en 2024 pourra demander à ses locataires 690 $ supplémentaires en 2025 pour éponger une hausse de 6,9 % de ses dépenses. Supposant qu’il s’agit d’un immeuble de six logements, cela équivaut à 115 $ par appartement pour l’année, donc une hausse de loyer de 9,58 $ par mois.
Ce montant sera ajouté à celui des autres dépenses admissibles pour atteindre la hausse totale qui sera absorbée par les locataires.
Quant aux hausses de taxes (municipales et scolaires) qui touchent leur immeuble, le TAL suggère aussi aux propriétaires d’inclure dans l’augmentation de loyer l’ensemble de ces augmentations. C’est ce qui explique que les hausses proposées aux locataires peuvent varier sensiblement d’un endroit à l’autre.
Par exemple, à Boucherville, où les taxes municipales n’augmentent que de 1 % en 2025, cela fera augmenter le loyer de 0,1 %. Le même calcul mène à une augmentation 0,7 % à Vaudreuil-Dorion, qui connaît la plus grande hausse de taxes municipales de la province (5,8 %).
En moyenne pour 2025, les taxes municipales augmentent de 2,8 % dans les 50 plus grandes villes du Québec, ce qui représente une hausse de loyer de 0,3 %.
De la même façon, toute hausse dans les prestations d’assurances reliées à l’édifice peut également être transférée directement aux locataires.
Bien prendre le temps de comprendre sa situation
Le calcul d’une juste augmentation de loyer aux yeux du TAL est donc unique à chaque immeuble, ce qui complique la tâche des locataires lorsque vient le temps d’évaluer l’offre que leur propose leur propriétaire.
Dans le contexte, les comités logement suggèrent de toujours bien prendre le temps d’évaluer la situation avant de répondre à une offre d’augmentation de loyer. « Rien ne presse. La loi prévoit qu’on a 30 jours pour répondre. Pendant ce temps, on peut aussi aller chercher de l’aide à son comité logement pour vérifier le calcul du propriétaire », conseille Amy Darwish.
Une précaution importante puisque les hausses excédant de beaucoup les recommandations du TAL sont fréquentes année après année, rappelle la porte-parole.
« Et pendant ce temps, ce sont les locataires qui ont de plus en plus de difficultés à arriver », poursuit-elle.
Pour enrayer le phénomène, les comités logement réclament un gel des loyers, le temps qu’un vrai système de contrôle des loyers, juste et équitable, soit mis en place. Une demande qui a été écartée par le gouvernement dans sa récente réforme du droit du logement.
