Les gestionnaires d’un fonds auquel la vaste majorité des Québécois·es contribuent sont des partenaires d’affaires de l’Institut de développement urbain, qui représente les intérêts de promoteurs immobiliers devant les médias et les différents paliers de gouvernement. Dans un contexte de crise majeure du logement, les positions défendues par le lobby, favorisant les droits des propriétaires et la gentrification, ne font pas l’unanimité.

Ivanhoé Cambridge, la filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ) spécialisée dans l’investissement immobilier, qui représente à elle seule 77 milliards $ d’actifs, est le plus important partenaire de l’Institut de développement urbain (IDU). Sur le site Web de l’Institut, Ivanhoé Cambridge est le seul partenaire présenté dans la catégorie « platine ».

Interrogée par Pivot, Gabrielle Fontaine-Giroux, conseillère principale aux affaires publiques et aux communications d’Ivanhoé Cambridge, ne souhaite pas répondre aux questions concernant le financement du lobby.

Elle souligne cependant qu’Élise Proulx, cheffe du développement économique au Québec d’Ivanhoé Cambridge, siège au conseil d’administration de l’IDU. À ses côtés, on retrouve des représentants de plusieurs grosses pointures de l’immobilier, comme Broccolini, Devimco et Mach, mais aussi des représentant·es du Fonds immobilier de solidarité FTQ et du régime de retraite d’Hydro-Québec.

Qu’est-ce que l’Institut de développement urbain, ce regroupement au nom en apparence neutre?

L’IDU se décrit sur son site Web comme « le plus important représentant de l’industrie immobilière commerciale au Québec ». L’IDU est aussi présenté comme « le principal regroupement de l’industrie de la promotion immobilière au Québec » dans le rapport L’immobilier, moteur de la ville néolibérale produit par le Collectif de recherche sur l’habitat (CRACH), qui réunit des universitaires et des acteur·trices du communautaire. Le CRACH précise que depuis les dernières années, l’Institut ne se mêle plus uniquement d’immobilier commercial, mais de plus en plus d’immobilier résidentiel.

Des liens intimes avec les politicien·nes

Comme dans bien d’autres milieux d’affaires, il existe une proximité très forte entre l’industrie immobilière et les milieux politiques. L’actuelle présidente de l’IDU est Isabelle Melançon, ancienne ministre du gouvernement libéral de Philippe Couillard. Elle a remplacé Jean-Marc Fournier, qui siégeait au conseil des ministres du même gouvernement. Lui-même avait remplacé l’ancien chef du Parti québécois André Boisclair.

L’IDU a enregistré 24 mandats de lobbyisme à son nom de 2016 à aujourd’hui. Il produit des mémoires qu’il présente au gouvernement ainsi que plusieurs documents publics, et fait des sorties dans les médias pour faire valoir les intérêts des plus importants promoteurs, propriétaires, gestionnaires et investisseurs du domaine.

Or, ces intérêts ont un impact majeur sur le développement de nos villes et sur le logement, d’après le rapport du CRACH. Selon l’analyse, la gentrification des quartiers centraux de Montréal, notamment par la construction de nombreux petits condos dispendieux, est une condition à l’expansion du modèle d’affaires des principaux acteurs de l’industrie immobilière, que représente précisément l’IDU.

Défenseur de l’industrie immobilière

Par exemple, l’IDU intervient en faveur de l’industrie immobilière dans les consultations sur les projets de loi. Il s’oppose notamment au projet de loi 22 sur l’expropriation, déplorant qu’il permette aux villes d’offrir aux propriétaires expropriés des compensations jugées trop minces en estimant à la baisse la valeur des terrains. D’après le rôle d’évaluation foncière de la Ville de Montréal déposé l’an dernier, la valeur des terrains connaîtra une augmentation moyenne de 32 % durant les trois prochaines années.

Récemment encore, à la fin de septembre, l’IDU affirmait partager l’avis du gouvernement Legault en ce qui concerne la restriction des cessions de bail prévue dans le projet de loi 31 sur l’habitation.

Mais l’IDU est tout de même critique à l’égard de ce projet de loi. Les logements neufs ne sont actuellement pas soumis aux règles de fixation des loyers, ce qui permet de les augmenter librement pendant les cinq premières années, mais le projet de loi obligerait les propriétaires à indiquer dans les baux le loyer maximum à venir au cours de ces cinq années. L’IDU s’inquiète de cette mesure, pourtant jugée timide par les comités de logement, et maintient « qu’il est important, dans le contexte de la pénurie de logements, de retenir des mesures qui ne diminueraient pas l’appétit des promoteurs immobiliers de construire des projets locatifs ».

Grosses tours, petits condos

Les mémoires et les mandats de lobbyisme de l’Institut sont aussi utilisés pour défendre la vision des promoteurs immobiliers dans des projets de revitalisation comme celui du secteur Bridge-Bonaventure à Montréal, contre la vision des groupes communautaires locaux qui militent pour une densité à l’échelle humaine et pour que les terrains publics servent à la construction exclusive de logement hors du marché privé.

Si l’industrie immobilière présente son plan pour le secteur Bridge-Bonaventure comme une manière de lutter contre la crise du logement, Francis Dolan du Regroupement Info Logement en doute.

Il craint que la « densité intelligente » que recommandent les promoteurs, beaucoup plus en hauteur et avec bien moins de logements hors marché que demandent les groupes communautaires, crée des habitations similaires à celles qui ont été construites dans Griffintown. Soit la formule « grosses tours, petits condos », qui permet aux investisseurs une rentabilité optimale, mais qui propose des logements souvent trop chers pour une grande partie de la population et trop petits pour les familles.

Influence sur le débat public

En plus de faire du lobbying au sens traditionnel, l’IDU représente le point de vue de l’industrie immobilière dans les médias en arguant que les intérêts des promoteurs coïncident avec l’intérêt public. Selon l’un des principaux arguments avancés par l’IDU, la crise du logement est le résultat d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, qui doit être corrigé en créant des conditions favorables aux investissements en immobilier – c’est-à-dire en réduisant les régulations et les taxes.

C’est, notamment, l’idée qu’Isabelle Mélançon, actuelle PDG du lobby, met de l’avant dans une entrevue qu’elle a accordée à QUB radio.

Marc-André Houle, membre du CRACH et un des auteurs du rapport sur la ville néolibérale, décortique l’argument « de la théorie du ruissellement », selon lequel les gens qui achètent les dispendieux condos neufs favorisés par l’industrie vont laisser les logements plus abordables à ceux qui en ont davantage besoin. Dans les faits, il constate que le changement de locataires sert d’occasion aux propriétaires pour passer des augmentations de loyer.

En effet, à Montréal, « il y avait un écart de 28 % entre le loyer moyen des logements ayant accueilli de nouveaux locataires (1 235 $) et le loyer moyen de ceux dont les locataires étaient restés les mêmes (963 $) », selon le dernier rapport annuel de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Ainsi, s’il y a consensus sur le fait qu’il existe bel et bien une pénurie de logements pour sortir de la crise, la construction d’habitations de luxe, « ça ne fonctionne pas », tranche le chercheur.