Privé ou communautaire : deux visions pour le développement du bassin Peel s’affrontent
Les promoteurs immobiliers et les groupes communautaires proposent deux avenirs opposés pour le secteur industriel de Pointe-Saint-Charles.
La Ville de Montréal prépare le développement du secteur Bridge-Bonaventure et la question du logement fait beaucoup jaser. En pleine crise d’abordabilité du logement, quelle sorte d’habitations seront privilégiées?
Durant la campagne électorale fédérale de l’an dernier, le chef néodémocrate Jagmeet Singh s’est arrêté sur les berges du bassin Peel dans le Sud-Ouest de Montréal. Devant des journalistes et des caméras à un point de presse, il a promis que s’il remportait l’élection, les terrains fédéraux vacants au bord de ce bassin seraient utilisés pour du logement social, et non pour le stade de baseball en considération à l’époque.
« Le bassin Peel est un terrain qui devrait être utilisé pour combattre la crise du logement. Mais au lieu de ça, Justin Trudeau préfère prioriser un riche développeur », déclarait le politicien, selon La Presse.
Rappelons l’importance de ce terrain : il s’agit du dernier terrain en domaine public aussi près du centre-ville de Montréal. Il appartient à la Société immobilière du Canada (SIC).
M. Singh n’est toutefois pas devenu premier ministre, mais le stade de baseball n’ira pas non plus de l’avant. Alors, où en sommes-nous avec ces terrains fédéraux dans le fameux bassin Peel et quelle sorte de développement peut-on y attendre? Y verra-t-on des logements sociaux?
La Ville de Montréal développe présentement un plan directeur pour l’ensemble du secteur Bridge-Bonaventure, un grand regroupement de terrains industriels dans le quartier Pointe-Saint-Charles incluant les terrains en question.
La Ville a mis en place une table de concertation réunissant les différents acteurs du coin. On y retrouve à la fois des promoteurs immobiliers propriétaires de terrains et des groupes communautaires représentant les intérêts des résident·es de ce quartier anciennement ouvrier, aujourd’hui particulièrement affecté par la spéculation immobilière.
Promoteurs et groupes communautaires ont chacun leur vision pour le secteur et chacun leur projet pour y arriver.
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Une vision communautaire
Dès 2019, avant la formation de la table de concertation – qui guidera entre autres les changements de zonage du secteur – Action-Gardien, un réseau regroupant plusieurs organismes communautaires de Pointe-Saint-Charles, a mis de l’avant un plan de développement pour Bridge-Bonaventure.
Créé à la suite de consultations avec les résident·es du quartier, il propose de maintenir le zonage industriel pour la majorité des terrains, puis de développer le terrain de la SIC uniquement avec des logements sociaux et communautaires (coopératives, OSBL d’habitation, etc.), hors du marché spéculatif, pour combattre la crise du logement.
Le plan d’Action-Gardien permet une certaine densification sur les terres de la SIC, mais les groupes communautaires revendiquent un développement à échelle humaine. C’est-à-dire que les constructions seraient limitées à une certaine hauteur pour bien coexister avec le quartier habité de Pointe-Saint-Charles, qui est en grande partie constitué de duplex et triplex.
« L’idée c’est de garder quelque chose qui n’est pas en inadéquation et en rupture complète avec le quartier de Pointe-Saint-Charles et qui répond à la définition de l’échelle humaine », dit Karine Triollet, coordonnatrice générale d’Action-Gardien.
La proposition initiale visait des bâtiments de six à huit étages, pour un total de 1000 logements, mais Action-Gardien concède que l’élaboration du plan directeur de la Ville va nécessiter quelques compromis et que le plan est sujet de discussion.
La Ville a déjà rendu public un plan directeur préliminaire pour faire avancer la discussion autour de la table de concertation. Celui-ci propose 3800 logements sur les terrains fédéraux, ce qui nécessiterait plus de hauteur que le plan communautaire.
La proposition de la Ville est censée suivre les obligations du Règlement pour une métropole mixte (RMM) et donc intégrer au moins 20 % de logements hors du marché privé. Le plan actuel propose 635 unités de logement social sur 3800, ce qui représente environ 17 % du total.
Cela s’explique par le fait que le RMM fonctionne selon un calcul complexe : des situations comparables sont donc fréquentes, mais pas nécessairement contraires au règlement censé protéger la mixité sociale, explique Francis Dolan, organisateur communautaire avec le Regroupement Information Logement, un organisme membre d’Action-Gardien.
Malgré tout, pour Action-Gardien, la Ville démontre un manque de leadership en ne proposant pas plus de logement social sur les terrains fédéraux. Ces terrains doivent absolument rester en domaine public le plus possible, selon le regroupement communautaire.
« Le scénario proposé par la Ville, c’est pas celui qu’on défend, mais l’espace de la discussion est là. Avec le plan des promoteurs, absolument pas », déclare Mme Triollet.
Les promoteurs débarquent à Pointe-Saint-Charles
Le 31 mai dernier, des promoteurs possédant des terrains dans le secteur ont présenté leur propre vision pour le secteur Bridge-Bonaventure. Devimco, Groupe Mach, Broccolini et Coprim ont élaboré un plan pour l’ensemble du territoire, et non seulement pour leurs propres terrains.
Le groupe, nommé Vision Bridge-Bonaventure, n’a pas répondu à nos demandes d’entrevue pour cet article.
Leur plan requiert un changement de zonage pour plusieurs des terrains privés présentement industriels, qui deviendraient résidentiels. Il propose quelques tours de condos de hauteurs supérieures à 65 mètres, donc d’environ 20 étages. Sur l’ensemble du secteur, les promoteurs proposent 7500 logements qui respecteraient le RMM.
Selon le plan détaillé des promoteurs, bâtir en hauteur et en grande densité serait nécessaire pour répondre aux crises du logement et du climat. Malgré ce discours qui peut sembler faire écho à celui du communautaire, les deux plans demeurent très différents.
Il est largement accepté par les expert·es que la densification est nécessaire pour combattre l’étalement urbain qui nuit à l’environnement, et il est indisputable que la hauteur permet une grande densité. Toutefois, Jason Prince, expert en aménagement urbain et logement à but non lucratif, remarque que densifier ne nécessite pas inévitablement de construire en hauteur.
« Un kilomètre carré des triplex dans le Plateau Mont-Royal est comparable aux gratte-ciels de Vancouver, qui sont comparables à un kilomètre carré d’habitations à Barcelone », dit-il.
M. Prince affirme qu’il est possible d’atteindre une densité plus grande que la proposition initiale d’Action-Gardien sans abandonner le développement à échelle humaine. Il juge important de rester à des hauteurs plus modérées que ce que proposent les promoteurs pour préserver l’identité montréalaise dans l’architecture.
Quant à la crise du logement, M. Prince ne fait pas confiance au type de développement proposé dans le plan des promoteurs pour y répondre.
« Regardons qui sont les Montréalais et regardons la capacité d’une famille montréalaise de payer pour un logement. Si on regarde ensuite la majorité des condos qui ont été construits dans les derniers 15-20 ans, ça n’a aucun rapport », dit-il.
La crise actuelle est causée par un manque de logements réellement abordables pour les Montréalais·es, affirme M. Prince, et particulièrement pour les personnes à faible revenu. Tant que ce qui est construit n’est pas abordable pour la grande majorité de la population, la crise et là pour rester, dit-il.
« C’est une question de mathématique simple. Combien de personnes peuvent se permettre de vivre dans ces unités? Qui vit dans ces unités? Et y vivent-ils vraiment? Il y a des bâtiments construits au centre-ville qui sont vides. Est-ce que quelqu’un va vivre dans les unités du Bridge-Bonaventure? »
Un long bout de chemin pour le logement social
Interrogé sur le plan d’Action-Gardien, M. Prince se dit d’accord que les terrains de la SIC devraient rester en domaine public, grâce à du logement social, afin de contrer la crise du logement. Mais il avertit que cela prendrait beaucoup de mobilisation pour y arriver, à l’échelle de la Ville et non seulement des acteurs communautaires de Pointe-Saint-Charles.
Pour Francis Dolan, l’histoire récente démontre que chercher plus que le 20 % de logement social prescrit par le RMM est possible. Lorsque des terrains de la SIC dans le quartier Griffintown ont été développés, les groupes communautaires du coin ont réussi à obtenir environ 40 % de logement social.
La Ville est censée révéler son plan directeur plus abouti dans les prochaines semaines, puis les consultations publiques débuteront cet automne à l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM). La SIC va mener ses propres consultations publiques, à propos de son terrain spécifiquement, mais n’a pas encore indiqué quand elles auront lieu.
En préparation des consultations de l’OCPM, Action-Gardien entreprend une campagne de mobilisation pour attirer l’attention des résident·es de Pointe-Saint-Charles. Karine Triollet rapporte que les efforts menés jusqu’à maintenant indiquent que la population est d’accord qu’il faut du développement à échelle humaine et réellement abordable pour les Montréalais·es.
« C’est une question de volonté politique de considérer que de construire du logement social, c’est vraiment une plus-value pour la société, dit-elle. Qui va être maître d’œuvre de ce territoire-là, et quelle stratégie on va mettre en place? » La réponse à cela reste à voir.
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