Nous avons tou·tes souvenir de terrains en bordure de notre ville qui restaient en jachère malgré les développements immobiliers résidentiels et commerciaux autour. Ces espaces étaient ceux où nous allions jouer lors de notre jeunesse. Dans ces lieux en friche, la nature avait repris ses droits et c’était pour notre plus grand bonheur.

Parmi ces terrains, une très grande partie est détenue par des propriétaires qui les considèrent comme des investissements. C’est pour spéculer sur la prise de valeur de ces terrains que plusieurs s’assoient sur des friches et les maintiennent telles quelles.

L’alourdissement de la crise du logement force l’ensemble des acteurs de l’habitation à trouver des solutions. Dans les grands centres urbains et aux alentours, cette mainmise des intérêts privés sur le foncier à des fins purement spéculatives s’ajoute aux nombreux défis liés au développement de logements sociaux. Cette appropriation du foncier par des entreprises et fonds d’investissement amoindrit la disponibilité, déjà très limitée, de terrains où nous pouvons développer des milieux de vie sains et sécuritaires.

Attendant que la pression de la demande de logement fasse exploser la valeur de leurs terrains, alors que des milliers de personnes dorment dehors, ces spéculateurs accentuent la crise.

Ray-Mont : appropriation, profit, bâillon

Les quartiers montréalais sont aujourd’hui la scène d’une lutte pour l’acquisition des friches industrielles, lutte dans laquelle la promotion privée domine.

Dans le quartier montréalais d’Hochelaga-Maisonneuve, l’achat d’un immense terrain en friche par l’entreprise de transport Ray-Mont Logistique en 2016, de même que la vente par la même compagnie de son site de Pointe-Saint-Charles au promoteur immobilier Devimco en 2021 illustrent ce phénomène d’appropriation foncière qui nuit aux milieux de vie et au développement d’une Ville par et pour les résident·es.

Du côté d’Hochelaga-Maisonneuve, l’implantation de Ray-Mont Logistique ne s’est pas faite sans heurts. L’entreprise a même lancé une poursuite-bâillon de 373 millions $ contre la Ville de Montréal afin de forcer l’acceptation de son projet de site de transbordement de conteneurs contrevenant à des règlements municipaux en vigueur. Une entente de 17 millions $ en faveur de l’entreprise logistique a récemment été signée, qui contraint la Ville à accompagner le développement du site et à ne pas le freiner.

C’est dans ce contexte que les citoyen·nes étaient invité·es cette semaine par l’Office de consultation publique de Montréal à se prononcer sur des modifications règlementaires. À quoi sert la consultation, sinon à donner toutes les autorisations que demande Charles Raymond? Difficile de faire plus impertinent en matière de consultation publique.

À Pointe-Saint-Charles, l’entreprise a vendu son terrain pour 60 millions $ à Devimco, qui cherche à y développer un vaste chantier de logements luxueux entre la rue Wellington, une gare de triage et plusieurs voies ferrées.

Le terrain ayant été vendu à si fort prix, il ne faudra pas se surprendre de l’inabordabilité des logements qui y seront construits. Avec la spéculation foncière qui se généralise et s’amplifie constamment, les terrains sont toujours plus hors de portée pour tout développement immobilier.

Vers une véritable stratégie foncière concertée

Outre les terrains privés sur lesquels s’assoient ad vitam aeternam les spéculateurs fonciers et autres développeurs privés, nous pouvons compter sur plusieurs terrains publics, grands et petits, qui doivent être réservés à des fins de logements sociaux.

Le gouvernement fédéral a récemment publicisé une banque de terrains publics et annoncé sa volonté d’accélérer leur développement et d’y introduire une part de logements abordables.

À Montréal, deux importants sites appartenant à la Société immobilière du Canada sont en phase de planification pour un développement futur. D’abord, le site de l’ONF situé en bordure de l’autoroute 40 dans l’arrondissement Saint-Laurent, qui pourrait accueillir plusieurs centaines de logements ainsi que des locaux culturels et communautaires, offre ainsi l’occasion de réfléchir un redéveloppement en dehors de la logique de la spéculation.

Il y a aussi le site du bassin Wellington dans le secteur Bridge-Bonaventure qui, quant à lui, ouvre la voie vers un développement de 2 800 unités d’habitation, d’après les plans de la Société immobilière du Canada.

Le site public est, depuis les premières annonces de requalification, assailli par la promotion immobilière privée. Charles Bronfman avait même projeté d’y construire un stade de baseball accompagné d’installations touristiques.

Le promoteur Devimco s’y est aussi fait connaître en achetant plusieurs terrains jouxtant et charcutant les terrains publics et en tentant d’influencer le type de développement à venir sur le site du bassin Wellington en faveur de développements privés répondant davantage aux impératifs rentiers qu’aux besoins des mal-logé·es.

Pour faire profiter pleinement la population montréalaise de ces redéveloppements, d’importants investissements devront être faits par les différents gouvernements afin de pallier les coûts de décontamination et d’infrastructure nécessaire aux développements immobiliers résidentiels.

De plus, dans un contexte de pénurie de terrains publics disponibles et d’appropriation éhontée du foncier par les promoteurs privés, il est plus que nécessaire de maximiser les parts de logements sociaux dans ces grands ensembles. Quand les terrains publics sont aussi rares, il faut s’assurer qu’ils bénéficient pleinement au public.

Enfin, les moments de planification urbaine devraient s’accompagner d’un gel des transactions immobilières afin d’éviter les appropriations spéculatives qui donnent un poids décisionnel démesuré aux promoteurs immobiliers dans la planification de la ville.