Les règles entourant les augmentations de loyer pourraient changer dans les prochains jours au Québec. De nouvelles méthodes de calculs avantageraient les propriétaires en plus de leur permettre de transférer les coûts de l’entretien et des rénovations de leur immeuble aux résident·es, préviennent les associations de défense des droits des locataires.

Le 3 septembre dernier, soit une semaine avant le remaniement ministériel qui allait la porter au Trésor, France-Élaine Duranceau, alors ministre responsable de l’Habitation, a publié dans la Gazette du Québec un projet de règlement pour changer les règles de fixation de loyer. Ces règles s’appliquent aux recommandations de hausses de loyer faites chaque année par le Tribunal administratif du logement (TAL) et sont applicables lorsque propriétaires et locataires vont en cour pour faire trancher un désaccord.

Le nouveau règlement pourrait entrer en vigueur dans les prochains jours, la nouvelle ministre responsable de l’Habitation, Sonia Bélanger, pouvant décréter son entrée en vigueur dès le 18 octobre.

Des modifications au calcul des hausses de loyers suggérées chaque année par le TAL avaient déjà été proposées en avril dernier par la ministre Duranceau, mais n’avaient pas été instaurées. Le nouveau projet reprend ces règles et y fait quelques ajouts.

Rappelons que lorsqu’un ministère veut changer un règlement ou en amener un nouveau, cela est d’abord annoncé dans la Gazette du Québec, puis après une période de consultation où la population est invitée à donner son avis (généralement 45 jours), le règlement est édicté par le ou la ministre responsable. C’est-à-dire qu’il est présenté à nouveau, parfois tel quel, d’autres fois moyennant certaines modifications, et c’est à la suite de cette deuxième annonce qu’il entre en vigueur.

Or, cette deuxième étape n’était jamais survenue dans le cas du règlement annoncé en avril. Le ministère a préféré redémarrer le processus avec un nouveau projet de règlement, soit celui qui a été déposé au début septembre.

Questionné pour savoir le moment de l’entrée en vigueur prévue pour le nouveau projet de règlement de septembre, le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation ne nous est pas revenu. Dans la grande majorité des cas, l’entrée en vigueur survient dans les jours suivant la fin de la période de consultation.

La facture aux locataires, le capital aux propriétaires

La plupart des nouvelles modifications proposées dans de cette seconde refonte du règlement concernent les « dépenses d’immobilisation ». Ce nouveau concept permettrait aux propriétaires qui font des travaux sur un logement d’inclure dans la prochaine hausse de loyer 5 % de leurs dépenses et des intérêts qu’ils ont dû payer pour exécuter les rénovations.

Une nouvelle méthode qui passerait donc progressivement l’ensemble de la facture aux locataires sur une période de 20 ans, qui correspond à la durée de vie de nombreux travaux majeurs. 

Cette approche est plus généreuse pour les propriétaires que la façon actuelle de faire, où les propriétaires qui font des rénovations ont une capacité plus limitée pour récupérer ces coûts.

« Dans la formule actuelle, l’augmentation permise [en lien avec des travaux] est décidée par le TAL. Elle change chaque année et tourne généralement autour de 1 % ou de 2 % », explique Émile Boucher, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).

« Un des problèmes, c’est qu’une fois que tout est payé, il n’y a rien de prévu pour que les loyers redescendent par la suite », prévient-il.

Les loyers se retrouveraient donc augmentés à perpétuité dès que les propriétaires effectuent des travaux.

De plus, puisque les futures hausses sont calculées à partir du loyer ainsi augmenté, le profit qu’en tirent les propriétaires en est décuplé à long terme.

Par exemple, un loyer de 1000 $ qui connaît une hausse de 100 $ en raison de rénovations et qui est augmenté de 4 % l’année suivante subira alors une hausse de 44 $, soit 4 $ de plus, qui viennent simplement s’ajouter aux revenus des propriétaires. Un phénomène qui se répète chaque année et qui finit par contribuer significativement à la hausse du coût du logement.

Par ailleurs, « quand un propriétaire fait des investissements dans son immeuble, ça augmente sa valeur : les locataires n’ont pas à payer pour ça », remarque Émile Boucher.

Beaucoup de dépenses couvertes

Le nouveau règlement vient baliser ce pouvoir des propriétaires en nommant les travaux qui peuvent être considérés comme des « immobilisations » et donc inclus dans les hausses de loyer, mais la liste est très vaste.

Elle comprend des travaux d’entretien majeur, comme la réfection d’un toit ou de fondations, mais aussi des travaux comme l’ajout de prises électriques ou même la peinture des murs ou des plafonds.

Mais surtout, tout le processus sera opaque pour les locataires, car les propriétaires n’ont aucune obligation de leur présenter le détail des dépenses encourues lors des rénovations pour les aider à juger de la validité des hausses demandées.

À moins que leur propriétaire ne décide de coopérer de bonne foi, le seul recours des locataires est donc d’aller devant le TAL. « Et ce sont de longues procédures qui peuvent prendre jusqu’à un an », remarque le porte-parole du RCLALQ.

« Et puis lorsque le propriétaire dépose des factures au tribunal, il n’y a personne pour vérifier la validité. Donc le TAL n’a souvent d’autre choix que de présupposer que les factures sont valides », souligne-t-il.

Et dès lors que les dépenses sont jugées valides et admissibles, la hausse équivalant à 5 % des coûts d’entretien et de rénovation s’appliquerait automatiquement en vertu du nouveau règlement proposé.

Une nouvelle formule de calcul qui avantage les propriétaires

En plus de ces dispositions sur les rénovations, le nouveau règlement prévoit que les propriétaires de résidences privées pour aîné·es (RPA) pourront ajouter, dans les augmentations des loyers de personnes qui reçoivent des soins de santé, les hausses de frais encourues pour ces soins.

Mais surtout, le règlement ramène à l’identique la nouvelle formule de calcul des hausses de loyer proposées chaque année par le TAL, qui avait déjà été introduite dans le règlement proposé en avril.

Ce nouveau calcul se baserait sur une moyenne de l’indice de prix à la consommation (IPC) des années précédentes, soit la mesure d’inflation générale, plutôt que sur l’inflation qui affecte les composantes spécifiquement associées à la gestion d’un logement – chauffage, entretien, gestion, etc. –, comme c’est présentement le cas.

« Ce qu’il faut comprendre, c’est que les hausses de loyer sont une des composantes importantes de l’IPC : il y a donc une sorte de spirale inflationniste à l’intérieur même du calcul où des hausses de loyer entraînent des hausses de loyer », explique Émile Boucher, du RCLALQ.

De plus, le nouveau calcul conserverait certains éléments spécifiques du calcul actuel, comme le fait que les propriétaires peuvent passer l’entièreté de leurs hausses de taxes et de frais d’assurances aux locataires. Le nouveau règlement précise en plus que si jamais le prix de ces composantes venait à descendre, le propriétaire n’aurait pas à diminuer le coût du loyer ou l’importance de la hausse qu’il propose.

Ce nouveau calcul avait déjà été présenté en avril par la ministre France-Élaine Duranceau comme bénéfique pour les locataires, puisqu’il aurait légèrement diminué les hausses recommandées par le TAL pour 2025

Or, selon les calculs du RCLALQ, c’est la seule année depuis 2010 où ce nouveau calcul aurait mené à une diminution des hausses. Au contraire, il aurait généré des hausses de 25 % à 167 % plus élevées pour toutes les autres années de la période, toujours selon les calculs du RCLALQ.

Rappelons que les recommandations du TAL ne forment pas un système complet de contrôle des loyers, mais ne sont qu’un indicateur de ce que le tribunal pourrait décider s’il était appelé à trancher dans un dossier concernant la fixation d’un loyer.

Les propriétaires sont libres de demander les hausses qu’iels désirent et les locataires de les refuser tout en conservant leur droit de garder leur logement, chacun·e pouvant faire appel au TAL s’iels n’arrivent pas à s’entendre.

« Sans oublier que les deux ne sont pas égaux quand vient le temps de défendre leurs droits. C’est très stressant pour les locataires qui, même lorsqu’iels sont gagnant·es dans leurs causes, peuvent subir des préjudices », rappelle Émile Boucher. Notamment parce que de nombreux propriétaires refusent de louer leurs logements à des personnes qui ont déjà utilisé le TAL pour se défendre.

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Face à tous ces constats, le RCLALQ a déposé une pétition de 15 000 signatures à l’Assemblée nationale la semaine dernière pour demander à la nouvelle ministre responsable de l’Habitation, Sonia Bélanger, de retirer le projet de règlement et de geler les hausses de loyer durant le temps qu’il faudra pour arriver à une solution qui serait plus équilibrée entre les intérêts des propriétaires et des locataires.

« Chose certaine, avec ce règlement, on aura de grandes hausses de loyer et on croit que si la nouvelle ministre veut bien faire, il y a plusieurs propositions concrètes sur la table, proposées par nous ainsi que d’autres organismes. Elle peut arriver avec quelque chose de bien meilleur rapidement », conclut Émile Boucher.

Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation n’avait pas répondu à nos demandes de commentaires au moment d’écrire ces lignes.