Alors que les élections sont en cours dans l’ensemble des municipalités du Québec, les enjeux d’habitation et d’accès à un logement abordable sont sur toutes les lèvres.

La crise du logement bat son plein depuis maintenant plus d’une décennie. Toutes les régions du Québec sont touchées par la crise et des milliers de familles dépensent une trop grande part de leurs revenus pour se loger ou doivent s’entasser dans un logement trop petit pour leurs besoins.

Cet état de fait est volontairement ignoré par le premier ministre François Legault qui, la semaine dernière, a complètement évacué ce sujet de ses priorités dans son discours d’ouverture de la session parlementaire.

Ainsi, alors que nous sommes appelé·es à élire nos futur·es maires et mairesses le 2 novembre prochain, le rôle et la capacité des villes dans la lutte à la crise du logement et de l’itinérance sont définitivement au centre des priorités électorales.

Des villes qui n’ont pas les moyens d’agir

En n’agissant pas sur l’explosion des loyers, le gouvernement de la CAQ relègue aux municipalités la responsabilité de résoudre une crise alors qu’elles n’en ont pas les moyens. La Loi sur les compétences municipales accorde aux municipalités des pouvoirs qui peuvent aider à réaliser une sortie de crise, mais sans leur permettre de diversifier leurs sources de revenus.

Les villes sont condamnées à rester des administrations de proximité devant répondre davantage aux intérêts du gouvernement que de leurs propres citoyen·nes.

Les sources de revenus actuelles des villes se résument essentiellement à la taxation foncière. Cela est non seulement limité, mais encourage en plus les villes à soutenir l’étalement urbain, la construction d’habitations trop chères et la spéculation immobilière afin d’accroitre leurs revenus indexés à la valeur du parc immobilier.

Face à ce constat, différent·es acteur·trices du municipal réfléchissent à la diversification des entrées d’argent des villes, ce qui leur permettrait une plus grande autonomie. Dans son livre publié en 2023, l’ancien maire de Gatineau, Maxime Pedneaud-Jobin, estimait que pour « libérer les villes », il faut revoir en profondeur le modèle fiscal municipal afin qu’elles puissent faire face à l’ensemble des défis : infrastructures, services à la population, gestion du développement et transition socio-écologique.

Deux villes du Québec illustrent particulièrement bien les problèmes actuels : Lévis et Saint-Jérôme.

L’étalement urbain et le coût réel du développement privé

À Lévis, les problèmes d’infrastructure ont atteint leur paroxysme à cause d’un hyper-développement urbain. On a dépassé de plus du double, sur une décennie, le nombre de logements construits chaque année, par rapport à ce qui était prévu au schéma d’aménagement.

Ainsi, on a laissé profiter les promoteurs immobiliers d’un développement effréné de la ville, dont l’administration municipale bénéficie, vu sa dépendance aux taxes foncières.

Mais la faiblesse des infrastructures d’eau a forcé l’administration du maire Gilles Lehouillier à imposer un moratoire sur toutes nouvelles constructions résidentielles dans plusieurs secteurs de la ville. Le manque d’investissement dans l’amélioration des usines de traitement d’eau aura mis l’administration municipale au pied du mur.

Ses grands espaces verts, ses multiples zones industrielles et d’emploi ainsi que sa proximité avec Québec ont fait de Lévis l’une des villes les plus attractives du Québec dans la dernière décennie. Cependant, son développement irréfléchi et la soif de profit des promoteurs et spéculateurs immobiliers ont dévoilé les dessous du modèle de développement financiarisé et les limites de la fiscalité municipale au Québec.

« Être premier dans le développement ça paraît bien dans les palmarès, mais ça apporte son lot de problèmes au jour le jour », affirme ainsi Serge Bonin, aspirant maire de Lévis (avec Repensons Lévis), en entretien avec Pivot.

Coloniser ou densifier

À l’autre bout du Québec, Saint-Jérôme, la porte d’entrée des Laurentides, vit une situation similaire à celle de Lévis.

Face à une importante attractivité due à l’inabordabilité des logements dans la région montréalaise, la Ville de Saint-Jérôme fait face à des défis importants quant au développement de son territoire. Selon l’Institut de la statistique du Québec, la MRC de La Rivière-du-Nord devrait accueillir plus de 35 000 nouveaux citoyen·nes d’ici 2051.

Pour Rémi Barbeau du Mouvement jérômien – un parti fondé en 2018 dans le contexte des scandales autour du maire Stéphane Maher jugé coupable de fraude électorale –, il est important que Saint-Jérôme fasse sa juste part dans la lutte à la crise du logement et dans l’offre de logements.

En entretien, il mentionne d’emblée que la MRC a besoin de 8562 logements – et ce, sans politique d’habitation.

Néanmoins, il juge qu’il est impossible pour la ville de s’étendre à l’infini et qu’il faut faire attention à l’étalement urbain. Situation complexe pour cette ville qui est alimentée depuis sa fondation par la volonté de coloniser les terres au nord de la métropole.

Soulignant l’importante valeur écologique des forêts qui bordent la ville et aux enjeux d’inondation, le Mouvement jérômien se tourne davantage vers la revitalisation et la densification des quartiers pour répondre à l’impératif du manque de logement.

Construire, mais pour qui?

Témoins de ce phénomène, les municipalités de taille moyenne font toutes face à ce dilemme : revitaliser et gentrifier ou s’étaler et déforester.

Avec des nouvelles constructions de logements locatifs qui se louent à 2000 $ par mois à Saint-Jérôme comme à Lévis, il va sans dire qu’une part importante des résident·es de ces municipalités sera exclue, déracinée. Avec près du tiers des ménages jérômiens qui font moins de 40 000 $ par année et 4500 ménages dépensant une trop grande part de leurs revenus pour se loger à Lévis, la revitalisation des quartiers populaires et la construction de logements trop chers sont des solutions dangereuses.

Les deux candidats à la mairie s’entendent pour dire qu’il y a un réel besoin de logements sociaux et abordables. À Lévis et à Saint-Jérôme, le logement social représente moins de 4 % de l’ensemble du parc locatif. Rémi Barbeau propose la cible de 20 % de logements hors marché et souhaite que l’ensemble des municipalités de la MRC de La Rivière-du-Nord s’implique dans l’atteinte de ce résultat.

Alors que ces villes sont en pleine expansion, il est urgent que les administrations municipales ainsi que les paliers provinciaux et fédéraux fassent de ces régions une priorité. Le développement urbain doit être réfléchi et géré autrement pour éviter les déracinements et une crise de l’itinérance qui va s’enflammer.