Plusieurs locataires accusent Yosef Rabi, Leah Kohn et des entreprises qui leur sont liées de recourir à toutes sortes de tactiques douteuses pour vider les immeubles qu’ils achètent et mieux augmenter les loyers. En plus d’avoir traîné des dizaines de locataires en cour pour les expulser, les deux spéculateur·trices et leurs collaborateur·trices en auraient pressé d’autres à signer des documents parfois frauduleux, les auraient menacé·es ou encore leur auraient rendu la vie impossible en refusant des travaux essentiels.
Cet article est aussi paru en anglais chez Ricochet.
Un plant de mûres marque l’entrée du campement aménagé par Gabriel Caballero le long de la voie ferrée à Montréal. C’est la plus grosse des nombreuses plantes que le développeur Web de 42 ans, aussi artiste et horticulteur amateur, a emporté avec lui lorsqu’il s’est fait évincer au beau milieu de l’hiver.
En plus des rangs de plants de laitues, de tomates, de fines herbes et d’autres légumes qui poussent à quelques pas de l’entrée de sa tente, il a également semé de l’asclépiade pour nourrir les monarques qui passent par là.
Des lumières de sécurité alimentées par l’énergie solaire, des carillons et un hamac en toile sont solidement fixés aux arbres et aux jeunes plants entourant le campement. À l’exception de ce qui pousse dans son jardin, tout ce qui se trouve dans sa clairière a été récupéré par Gabriel Caballero dans les poubelles, donnant une seconde vie à ces objets destinés au dépotoir.
C’est la première fois que Gabriel Caballero se retrouve sans domicile depuis qu’il a quitté le Mexique pour s’installer à Montréal il y a 20 ans – et il accuse ses anciens propriétaires d’être à l’origine de sa situation actuelle.
Dans sa tente, il déballe trois dossiers remplis de documents juridiques et les étale sur son lit. À quelques centimètres de là, le sol devant le poêle à bois qui lui a permis de se réchauffer l’hiver dernier est criblé de petites brûlures, traces fantomatiques laissées par les braises.
« Je suis convaincu que je ne serais pas sans domicile aujourd’hui si M. Rabi avait agi […] de bonne foi », déclare Gabriel Caballero à propos de son ancien propriétaire, Yosef Rabi. Il affirme que ce dernier a rendu sa vie insupportable, au point de le plonger dans une profonde dépression qui l’a empêché de prendre soin de lui-même. Après avoir pris du retard sur les paiements de son loyer, il a été poursuivi pour non-paiement, puis expulsé.
Pendant ce temps, son ancien appartement est toujours vacant, affiché à louer pour plusieurs centaines de dollars de plus que ce qu’il payait quelques mois auparavant.
L’expérience de Gabriel Caballero semble s’inscrire dans une tendance touchant les locataires de longue date qui résident dans des immeubles récemment acquis par Yosef Rabi, son épouse Leah Kohn, ou des entreprises qui leur sont liées.
Au cours des six dernières années, les deux entrepreneur·es – qui possèdent au moins 23 immeubles à Montréal et ses environs – se sont rendu·es plus de 120 fois devant le Tribunal administratif du logement (TAL). Des dizaines d’autres dossiers ont été réglés à l’amiable ou sont toujours en cours.
Bon nombre de ces procédures, souvent entamées peu de temps après l’achat d’un immeuble, visent à résilier des baux et à expulser des locataires.
Des dossiers judiciaires, des témoignages de locataires actuels et anciens ainsi qu’une enquête fondée sur des données publiques montrent que le duo de spéculateur·trices cible des immeubles occupés par des locataires de longue date payant des loyers inférieurs à la moyenne, souvent situés dans des quartiers défavorisés. Par des tactiques qui relèveraient de l’intimidation, du harcèlement et de la négligence, les propriétaires évacuent ensuite les résident·es vulnérables, maximisant ensuite leurs profits.
Tirer profit des évictions
Deux jours avant Noël, les résident·es du 144, rue de Gaspé Ouest, à Châteauguay, ont appris qu’ils et elles devaient se trouver un nouvel endroit où vivre.
Leur ancien propriétaire, un organisme à but non lucratif qui fournit du logement social, venait de vendre l’immeuble à l’entreprise 9529-8162 Québec Inc., qui appartient à Yosef Rabi. Certain·es des locataires n’étaient même pas au courant de la vente avant que des employés de M. Rabi viennent cogner à leur porte pour les aviser de la nouvelle.
Parmi les résident·es du bâtiment, plusieurs sont âgé·es, vivent avec une déficience intellectuelle ou bénéficient de supplément au loyer pour ménage à faible revenu.
Des locataires ont accepté de témoigner auprès de Pivot sous le couvert de l’anonymat, par crainte de représailles de la part de leur propriétaire.
« Les nouveaux propriétaires sont entrés dans l’appartement sans autorisation […] et ont dit : “Nous faisons des travaux de rénovation et tout le monde doit partir” », confie une des locataires du bâtiment. Ils lui auraient tendu un contrat de résiliation de bail et auraient exigé sa signature.
« C’était très intimidant et très déroutant, surtout deux jours avant Noël. »
« Ils ont plaqué le papier sur le comptoir et ont dit : “Tu vas signer ça tout de suite” », affirme une autre résidente de 75 ans. Lorsqu’elle a demandé ce qui arriverait à ses voisin·es qui ne pourraient pas partir ou qui n’auraient nulle part où aller, un employé de Yosef Rabi lui aurait répondu : « On a nos méthodes, on les tire. »
Un troisième locataire affirme que sa femme était seule à la maison lorsque les hommes ont frappé à sa porte et ont exigé qu’elle signe un document écrit en anglais, bien qu’elle ne parle ni ne comprenne cette langue. Les hommes seraient revenus deux fois de plus au cours de la semaine suivante, frappant à la porte, sonnant plusieurs fois et utilisant même des lampes de poche pour regarder à travers les fenêtres lorsque personne ne répondait.
« Cela nous rend très stressés et anxieux, parce qu’on ne sait pas ce qui va nous arriver. Où est-ce qu’on va aller? » s’inquiète-t-il. « On ne peut pas retourner dans notre pays d’origine à cause de la guerre, et étant retraités et sans revenus, on ne peut pas se permettre de payer le loyer des appartements disponibles sur le marché. »
Les locataires qui ont refusé de signer n’auraient pas seulement subi du harcèlement, mais se seraient vu refuser des réparations urgentes.
Le chauffage d’une locataire est tombé en panne pendant les fêtes. Malgré plusieurs appels à son nouveau propriétaire, personne ne se serait présenté. « Je pouvais voir ma respiration se condenser dans l’appartement », raconte-t-elle. Pendant trois semaines, elle dit avoir dû compter sur son four pour chauffer l’appartement qu’elle occupe avec sa fille de dix ans. Le réparateur serait finalement arrivé au beau milieu de la nuit, ce qui l’a fait craindre pour sa sécurité.
Michel Dormoy, un résident de l’immeuble âgé de 71 ans, affirme qu’il dort désormais avec un couteau sous son oreiller après une altercation survenue plus tôt ce mois-ci avec une personne qu’il croit être un employé de Yosef Rabi.
Selon le locataire, le conflit a commencé lorsqu’il a demandé à un ouvrier de lui fournir son numéro de licence de la Régie du bâtiment du Québec, l’organisme provincial qui encadre les entrepreneurs en construction. En réponse, l’ouvrier aurait escaladé le balcon de Michel Dormoy et l’aurait frappé avec un parapluie suffisamment fort pour le faire saigner.
« Il a sauté du balcon et m’a dit : “Ce n’est pas fini” », se souvient le résident.
« Dans cette affaire, c’est en fait un de nos employés qui a été agressé physiquement alors qu’il était sur les lieux », affirme quant à lui par courriel un représentant d’Action Realty Inc., une entreprise qui gère un grand nombre de leurs propriétés locatives.
Officiellement, l’entreprise est détenue par deux individus sans lien apparent avec Yosef Rabi et Leah Kohn. Toutefois, l’adresse du bureau d’Action Realty Inc. coïncide avec l’adresse du domicile du couple à Boisbriand, telle qu’inscrite au rôle d’évaluation foncière pour plusieurs de leurs bâtiments.
« Notre personnel est formé pour agir avec respect et professionnalisme en toutes circonstances », assure le représentant d’Action Realty.
« Les nouveaux propriétaires sont entrés et ont dit : “Nous faisons des travaux de rénovation et tout le monde doit partir”. »
Une locataire du 144, de Gaspé Ouest
En peu de temps, plusieurs résident·es de l’immeuble ont signé une entente de résiliation de bail.
Certain·es des locataires sont maintenant représenté·es par le cabinet d’avocats Ouellet Nadon, qui tente de faire annuler ces ententes en raison de consentements viciés. « Ils ont été poussés à signer sur-le-champ et se trouvaient en position vulnérable », déclare Me Manuel Johnson, l’un des avocats représentant les plaignant·es contre Yosef Rabi et Leah Kohn.
Son conseil juridique pour tous les locataires qui lisent ces lignes : ne signez rien sur-le-champ.
Des tactiques frauduleuses
En avril, comme l’a d’abord rapporté CBC, le TAL a rendu deux décisions contre Yosef Rabi dans une affaire impliquant l’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM), l’organisme responsable de la gestion des logements sociaux et des programmes d’aide au logement dans la ville.
Dans ces affaires, deux locataires d’une propriété de Yosef Rabi, au 1659, rue Fleury, à Ahuntsic-Cartierville, bénéficiaient d’une aide au logement de l’OMHM.
En juin 2024, M. Rabi s’est présenté sans préavis à leurs appartements, avec un document frauduleux portant le logo falsifié de l’OMHM et annonçant une augmentation de loyer de 25 % ainsi que d’autres modifications au bail. Or, l’OMHM n’avait rien à voir avec cette tentative d’augmentation de loyer.
« La preuve non contestée démontre sans équivoque que le locateur a agi frauduleusement et de façon délibérée à l’endroit du locataire. »
Le juge Jean Gauthier, du TAL
Les interactions ont duré environ cinq minutes et les locataires ont été informé·es que s’il et elle ne signaient pas, iels seraient expulsé·es.
Dans les deux cas, le juge a estimé que le comportement de M. Rabi était « inexcusable et condamnable puisqu’il a tenté de soutirer un avantage indu d’une personne vulnérable ».
Cibler les quartiers défavorisés
L’analyse des données liées aux affaires de Yosef Rabi et Leah Kohn devant le TAL révèle qu’iels possèdent au moins 23 immeubles dans la grande région de Montréal.
Une analyse croisée des codes postaux de ces immeubles avec les données du recensement met en lumière des tendances préoccupantes.
Selon Yaya Baumann, chercheur·e associé·e à l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS) et à l’Université de Montréal, une grande partie du portefeuille immobilier des deux spéculateur·trices se trouve dans des quartiers à forte concentration de personnes en situation de pauvreté, appartenant à une minorité visible ou ayant un statut d’immigration irrégulier.
« Il semble qu’il cible les zones habitées par des populations vulnérables. »
Yaya Baumann
Iel souligne également que bon nombre de ces immeubles se situent dans des zones ciblées par la Ville de Montréal dans le cadre de ses démarches de « revitalisation urbaine ».
D’après le portail de données ouvertes de la Ville, l’objectif du plan de Revitalisation urbaine intégrée est « d’améliorer de façon notable et durable le sort des résidents des territoires défavorisés ». Toutefois, Yaya Baumann critique cette notion, qualifiant le programme d’« embourgeoisement piloté par l’État », un signal pour les spéculateurs immobiliers comme Yosef Rabi et Leah Kohn, masqué sous un langage progressiste.
« Personne n’est évincé »
Yosef Rabi a répondu par courriel aux questions que nous avions adressées à Leah Kohn et à lui-même via Action Realty.
Dans un premier courriel envoyé le mois dernier, Pivot a interrogé les propriétaires concernant le nombre de dossiers d’expulsion au TAL, les accusations de locataires concernant les pressions exercées pour résilier leur bail, et pour savoir si le couple ciblait spécifiquement les immeubles dont les résident·es sont vulnérables.
« Personne n’est évincé ou forcé de signer un quelconque document. »
Yosef Rabi
Yosef Rabi a d’abord demandé un délai de deux mois pour une réponse détaillée. « Nous pouvons affirmer que personne n’est évincé ou forcé de signer un quelconque document, et que les allégations que vous soulevez n’ont pas été prouvées », a-t-il tout de même assuré.
Dans un courriel subséquent, le propriétaire explique aussi que lui et ses partenaires achètent souvent des propriétés en mauvais état, investissant « beaucoup d’argent » afin de les améliorer, pour les locataires et pour respecter les différentes normes en vigueur. Cela « justifie pleinement, à nos yeux, de hausser le loyer », insiste-t-il.
« Nous possédons et gérons de nombreuses propriétés à Montréal et dans ses banlieues », ajoute Yosef Rabi. « Nous agissons comme le feraient n’importe quels gens d’affaires lorsque nous trouvons une offre qui semble profitable pour tout le monde. »
Yosef Rabi a ignoré notre offre d’entrevue téléphonique.
Non-paiement de loyer
L’examen des dossiers de Yosef Rabi et Leah Kohn devant le TAL révèle de nombreuses demandes d’éviction reposant sur des cas de non-paiement de loyer. Par courriel, le propriétaire estime avoir perdu 200 000 $ en raison de loyers non payés par différent·es locataires.
Selon le site Web du TAL, « si le locataire ne paie pas son loyer dans sa totalité le jour convenu, dès le lendemain il est en défaut ». Être en retard de trois semaines ou accumuler des retards fréquents qui causent un préjudice sérieux au propriétaire peut constituer une raison valable pour le tribunal de résilier le bail et d’expulser le locataire.
Les cas de non-paiement sont considérés comme simples au TAL. La loi y est appliquée de manière stricte : soit le loyer a été payé, soit il ne l’a pas été. Les deux parties n’ont droit qu’à cinq minutes chacune pour présenter leur dossier. Les raisons du retard ou du non-paiement ne sont pas prises en compte.
Des locataires ont été expulsé·es alors qu’ils et elles ne devaient que quelques dollars, d’après Me Manuel Johnson.
« C’est cruel et inhumain. Si quelqu’un est à l’hôpital à cause d’un cancer et qu’il manque un seul paiement de loyer, il peut se retrouver à la rue », déplore Manuel Johnson. « Est-ce vraiment la société que nous voulons? Une société où une personne malade ou qui a perdu son emploi peut se retrouver à la rue pour une dette de 2 $? »
« Une application rigide de la loi mène à des situations absurdes. »
Manuel Johnson dit également avoir vu des cas où des propriétaires refusent délibérément un paiement de loyer dans le but de faire expulser un·e locataire pour non-paiement. Bien qu’il existe des recours dans de telles situations, la plupart des gens ignorent leurs droits et risquent malgré tout d’être évincés.
L’avocat suggère que le Québec s’inspire de modèles plus progressistes, où le contexte est pris en compte avant de procéder à une expulsion pour non-paiement. « Je sais qu’en France, une enquête est faite sur les raisons du non-paiement, et on peut accorder un délai au locataire pour s’acquitter de son loyer. Ce n’est pas aussi catastrophique qu’ici », affirme-t-il.
Yosef Rabi et Leah Kohn ont acheté l’immeuble de Gabriel Caballero en février 2021.
Malgré l’état déplorable de son logement, les demandes de réparation du locataire sont restées sans réponse, dit-il. À la place, on lui aurait proposé à plusieurs reprises de l’argent pour qu’il quitte volontairement son appartement.
Gabriel Caballero a refusé.
Yosef Rabi a intenté une poursuite contre lui pour défaut de paiement, bien que l’ex-locataire affirme qu’il n’avait alors jamais manqué un seul versement. Gabriel Caballero s’est présenté au tribunal prêt à se défendre, mais Yosef Rabi ne s’est même pas présenté à l’audience qu’il avait lui-même demandée. Le TAL a rejeté la cause, faute de preuves.
Par courriel, Action Realty affirme que toutes les réparations ont été réalisées promptement dans l’appartement de Gabriel Caballero. En ce qui concerne l’audience pour non-paiement devant le TAL, un représentant de l’entreprise explique qu’il n’était plus nécessaire d’y assister, puisque le loyer supposément en retard avait finalement été payé.
En août 2022, Yosef Rabi et Leah Kohn ont cédé l’immeuble à l’entreprise 9435-9718 Québec Inc.
Selon le Registre des entreprises du Québec, cette compagnie à numéro est administrée par un tiers, dont l’adresse inscrite est à Outremont. Toutefois, l’avis d’éviction qui a plus tard été envoyé à Gabriel Caballero par huissier mentionne plutôt une adresse à Boisbriand : la même que celle associée à Yosef Rabi, Leah Kohn et Action Realty.
Gabriel Caballero n’a jamais été informé du transfert. « Depuis que M. Rabi a acheté l’immeuble, j’ai toujours envoyé le chèque de loyer à [son] nom, à une adresse à Boisbriand. Les contacts pour les réparations se sont toujours faits par courriel (office@actionrealty.net) », assure l’ex-locataire.
Pendant ce temps, les voisin·es de Gabriel Caballero, autrefois sympathiques et familier·es, ont disparu, acceptant les un·es après les autres des offres pour quitter les lieux.
Iels ont été remplacé·es par d’autres résident·es qui, selon Gabriel Caballero, auraient rendu sa vie insupportable. « Leur harcèlement constant, nuit et jour, a contribué au traumatisme psychologique sévère dont je souffre toujours aujourd’hui », confie-t-il.
Gabriel Caballero a sombré dans une profonde dépression, dormant toute la journée et oubliant même comment prendre soin de lui. La situation s’est tellement dégradée qu’il a dû être hospitalisé, à deux reprises. Il n’avait jamais connu de tels épisodes auparavant et n’avait jamais été hospitalisé pour des raisons de santé mentale. C’était une épreuve complètement inédite pour lui.
Malheureusement, payer son loyer est l’une des nombreuses choses que Gabriel Caballero n’a pas pu accomplir durant cette période. Le nouveau propriétaire a alors déposé une demande contre lui au TAL.
« Une poursuite est une expérience stressante, peu importe le montant réclamé », explique Félix Marois, organisateur au Bureau d’animation et d’information logement du Québec métropolitain (BAIL). « Des locataires peuvent souffrir d’insomnie et éprouver une grande détresse, surtout lorsqu’il s’agit de non-paiement, car la conséquence, c’est l’expulsion. »
Le TAL a expulsé Gabriel Caballero, sans jamais que sa santé mentale soit prise en compte.
Au moment de l’éviction, son loyer mensuel s’élevait à 805 $. Action Realty. affiche désormais ce même appartement à 1325 $, une hausse de 65 %. L’appartement semble être demeuré vacant depuis son expulsion.
« Le montant actuellement demandé reste inférieur à la valeur sur le marché de logements comparables dans le quartier », indique un représentant d’Action Realty.
« Nous cherchons à trouver un juste équilibre entre le maintien de l’accessibilité et la garantie de viabilité pour les propriétaires. […] Il est important de comprendre que nos clients sont des propriétaires qui investissent dans le but de générer un rendement. »
Gabriel Caballero passe désormais ses journées à chercher de la nourriture et un nouveau toit. Il n’a pas l’intention de passer un autre hiver dehors.
L’espace qu’il s’est aménagé près des rails conserve plusieurs éléments d’un chez-soi, mais il vit dans la peur constante d’être à nouveau expulsé. Les dernières mûres de son plant viennent de tomber, un rappel que l’été touche bientôt à sa fin.
Traduit de l’anglais par Virginie Clément
