Dans le cadre de la présente campagne électorale fédérale, tous les partis disent vouloir répondre à la crise du logement en stimulant la construction de nouvelles habitations et en changeant les règles qui régissent le secteur immobilier. Par contre, la majorité des solutions proposées ne marquent pas de grands changements par rapport aux interventions des dernières décennies.

Les plateformes électorales des principaux partis représentés dans la présente campagne fédérale abordent toutes directement la crise du logement, mais lorsqu’on examine de plus près les solutions proposées, on constate rapidement qu’il y a beaucoup de redondance entre les propositions des différents partis.

Par exemple, la mesure phare du Parti conservateur du Canada, soit l’élimination de la TPS sur les maisons vendues à moins de 1,3 million $, se retrouve en version amoindrie dans la plateforme du Parti libéral et du Bloc québécois, qui proposent aussi d’annuler la TPS, mais seulement dans le cas de l’achat d’une première maison.

Le Parti vert, quant à lui, propose des déductions de TPS sur les matériaux destinés aux logements sociaux ainsi qu’aux promoteurs de logements abordables.

Ce type d’intervention peut coûter cher à l’État et son effet est loin d’être assuré, prévient Ricardo Tranjan, économiste au Centre canadien de politiques alternatives (CCPA). Par exemple, la mesure conservatrice coûterait 11 milliards $ en revenus à l’État sur quatre ans.

Et on peut douter qu’elle entraîne réellement la construction de 2,3 millions de nouveaux logements, comme le prétend le parti dirigé par Pierre Poilievre.

« Ce type d’intervention tend plus à augmenter les profits des promoteurs et des vendeurs qu’à diminuer le prix des maisons. Le marché s’adapte et finalement, ça ne change pas grand-chose sur les montants d’hypothèque ou de loyer que les gens doivent payer chaque mois », remarque l’économiste.

« Et si on ajoute les baisses d’impôts proposées par tous les partis, on peut se demander s’ils n’iront pas couper dans les programmes de financement du logement social et communautaire pour compenser », ajoute Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

C’est notamment ce que les conservateurs proposent de faire. Ils mettraient fin au Fonds pour l’accélération et la création de logements et du Fonds canadien pour les infrastructures liées au logement afin de financer leur exemption de TPS.

La bureaucratie et les taxes municipales sur la sellette

L’autre partie du plan logement conservateur, soit la volonté de s’attaquer à la bureaucratie et aux règles d’urbanisme perçues comme des entraves à la construction de nouveaux logements, se retrouve également dans les plateformes de tous les partis, sauf celle du Bloc québécois.

Le parti souverainiste rappelle plutôt que ce type d’intervention est une incursion dans les domaines de compétence des gouvernements provinciaux et municipaux.

Les libéraux, conservateurs et les néo-démocrates proposent aussi de réduire la capacité des municipalités d’imposer des taxes et des frais aux promoteurs qui viendront s’établir sur leur territoire. À l’exception des conservateurs, ils proposent toutefois de compenser les villes d’autre façon pour les aider à fournir des services comme les aqueducs et l’entretien des routes.

Aussi, tous les partis proposent de faciliter le transfert de terrains fédéraux pour la construction de logements. Les néo-démocrates exigeraient toutefois que ceux-ci demeurent de propriété fédérale et soient réservés à des projets de logements sociaux.

Et les libéraux, verts et néo-démocrates souhaitent favoriser la construction de maisons et de logements préfabriqués en espérant ainsi réduire les coûts de construction tout en stimulant l’emploi au pays.

Le logement « abordable », oui, mais pour qui?

Tous les partis, sauf les conservateurs, concèdent d’une façon ou d’une autre que de simplement construire plus de logements ne fonctionnera pas pour sortir de la crise : il faut que ceux-ci soient abordables pour les Canadien·nes qui souhaitent s’y loger.

« Par rapport à la dernière élection, on constate que la pression exercée par les mouvements sociaux et l’échec des programmes précédents ont légèrement modifié le discours des partis sur le logement, sauf pour les conservateurs », remarque Ricardo Tranjan.

Cela dit, les partis restent pour la plupart évasifs sur les détails concernant leur façon d’assurer l’abordabilité du logement.

C’est notamment le cas en ce qui concerne le plan libéral de créer l’agence Maisons Canada pour investir directement dans la création de logements abordables. L’organisme proposé par le parti de Mark Carney récupérerait plusieurs programmes gérés par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) et recevrait un peu moins de trois milliards $ annuellement pour opérer.

D’emblée, les libéraux restent très flous sur la forme que prendra cette intervention directe. « Ils disent vouloir agir comme promoteurs, ce qui est une bonne idée et pourrait réduire la spéculation immobilière, mais ils parlent aussi de travailler avec les promoteurs privés, alors on ne sait pas trop où ils s’en vont avec cela », remarque Ricardo Tranjan.

De plus, le Parti libéral ne précise pas ce qu’il entend par « abordable », ce qui laisse place à beaucoup d’interprétation sur le type d’habitation à construire, souligne l’économiste.

En fait, seuls les verts proposent une définition claire de ce concept dans leur plan, en établissant qu’un logement ne peut être abordable que si son locataire ou son propriétaire doit débourser 30 % ou moins de son revenu pour y demeurer.

Les verts proposent d’ailleurs que l’ensemble du financement de l’État soit dirigé vers du logement abordable.

« C’est très inquiétant lorsqu’on considère que le gouvernement fédéral a financé beaucoup de logements “abordable” beaucoup trop chers pour la majorité des locataires dans les dernières années », rappelle Véronique Laflamme.

Elle rappelle que la création de Maisons Canada vient jeter un flou concernant la poursuite de plusieurs programmes qui permettent présentement de financer du logement social et communautaire. « Nous avions fait plusieurs gains avec le fédéral au niveau du logement social dans la dernière année, est-ce qu’ils vont demeurer? »

« C’est le problème avec Maisons Canada : on a plus de questions que de réponses. »

Du logement hors marché… pas nécessairement social

Du côté des néo-démocrates et du Bloc, on insiste plutôt sur l’importance du « logement hors marché », dont on espère voir le nombre augmenter jusqu’à ce qu’ils forment 20 % du parc immobilier.

Une formulation qui fait sourciller Véronique Laflamme, qui remarque que par le passé, le Bloc québécois tendait plutôt à utiliser le terme « logement social » pour décrire ses intentions.

« Malheureusement, on a vu plusieurs projets ces dernières années où des promoteurs privés ont fait du logement “hors marché” qui ne répondait pas du tout aux besoins des locataires à revenu modique et des autres personnes à qui doit s’adresser le logement social », prévient Véronique Laflamme.

Cette situation prévaut parce que même si la majorité des organismes à but non lucratif (OBNL) en habitation ont des valeurs communautaires et le bien des locataires à cœur, rien dans la réglementation n’empêche des promoteurs immobiliers de s’enregistrer en tant qu’OBNL pour obtenir des subventions dans le cadre d’un projet, puis de demander des loyers très élevés aux locataires tout en se versant de généreux salaires.

Par contre, le Nouveau Parti démocratique offre aussi des programmes clairement identifiés comme étant destinés au logement social. Il promet entre autres d’en construire 120 000 au Québec dans les cinq prochaines années, sans donner plus de détails sur cette mesure.

Les néo-démocrates proposent aussi de fournir quatre milliards $ en financement aux organismes sans but lucratif pour acheter des logements existants et ainsi les sortir du marché privé.

Du côté des libéraux, on propose 10 milliards $ « dans le financement et le capital de logements à faible coût qui appuient les Canadiens et Canadiennes à revenus faibles ou moyens ».

Encore une formule floue qui inquiète sur le type de logement qui sera réellement construit, remarque la porte-parole du FRAPRU « C’est encourageant, mais sans objectifs clairs de construction de logement social et communautaire, on n’a aucune idée sur la façon dont ça va se concrétiser », souligne-t-elle.

Contrôle des loyers et protection des locataires

Pour Ricardo Tranjan, une des propositions réellement originales de cette campagne est le désir néo-démocrate d’imposer un contrôle national des loyers. « C’est quelque chose qui pourrait avoir un effet immédiat et durable », remarque-t-il.

Rappelons qu’il n’existe pour l’instant aucun contrôle des loyers dans quatre des provinces canadiennes et que ce mécanisme n’existe que partiellement au Québec. De plus, dans les provinces où il existe, il tend à s’affaiblir dans les dernières années, selon l’économiste.

Le parti de Jagmeet Singh propose aussi de permettre aux locataires de former des syndicats afin de pouvoir être représenté·es collectivement en cas de conflit avec leur propriétaire.

Les néo-démocrates ainsi que le Bloc proposent aussi des mesures visant à combattre les rénovictions.

Ce sont des propositions ouvertement en faveur des locataires qui donnent un peu d’espoir à Ricardo Tranjan. « On ne peut pas être trop négatifs. Si on compare aux élections passées, on voit que le langage utilisé commence à changer. C’est un changement tout petit, mais positif. Il faut continuer le combat politique. »

« Ce n’est pas compliqué : il nous faut plus de logement social et communautaire, sinon la crise du logement va s’intensifier et risque de devenir permanente. Et les deux partis qui ont une chance de gagner n’ont pas d’engagement de ce côté », souligne de son côté Véronique Laflamme. « C’est inquiétant, surtout qu’on a déjà perdu beaucoup de temps. Il n’est pas trop tard pour agir, mais on ne peut pas se permettre d’attendre un autre quatre ans pour le faire », conclut-elle