Trois mois seulement après avoir forcé au départ les locataires d’une résidence privée pour ainé·es (RPA) en invoquant un manque de ressources financières, la propriétaire de l’immeuble a remis en location ses appartements après des rénovations illégales. Un stratagème de plus en plus fréquent, vu qu’il est plus facile d’expulser des résident·es de RPA qu’un locataire moyen.

En octobre 2024, les habitant·es du Manoir Louisiane, une RPA située dans le quartier montréalais d’Hochelaga-Maisonneuve, apprenaient avec stupéfaction que leur résidence cessait ses activités et qu’ils et elles devraient quitter leur logement avant le 1^er juillet 2025.

La fermeture faisait suite à une saga jouée sur une décennie, au cours de laquelle Rosaria Renzo, la propriétaire de l’établissement, a laissé se détériorer les conditions de vie des résident·es sous sa responsabilité.

Un rapport d’inspection de 2023, dont Pivot a obtenu copie, évoque « une légère odeur d’urine perceptible à la réception et plus perceptible en montant les marches », une défectuosité des ascenseurs, du personnel soignant non qualifié, l’absence de nombreuses mesures de sécurité ainsi qu’une infestation de punaises de lit.

« On nous traitait comme si on était de la marde », confie Pierrette Cyr, une des résidentes évincées du Manoir Louisiane. « C’était sale, on ne nous donnait pas de service et la nourriture, je n’aurais pas donné ça à un chien », s’insurge-t-elle.

Prétextant ne pas avoir les moyens financiers de rendre le Manoir conforme aux normes et règlements exigés des RPA, Rosaria Renzo a plutôt entamé les démarches avec le Centre intégré universitaire de santé et de services sociaux (CIUSSS) de l’Est-de-l’Île-de-Montréal pour fermer l’établissement.

Puis, prétextant la dangerosité du bâtiment et son incapacité financière à régler les problèmes, la propriétaire a travaillé avec l’aide du CIUSSS à faire partir le plus vite possible les quelque 70 résident·es vivant toujours dans l’immeuble de 121 chambres.

Si bien qu’à la mi-janvier 2025, trois mois seulement après l’avis de fermeture de la RPA et six mois avant la fin de la période légale durant laquelle la propriétaire était obligée de continuer à offrir des services pour les aîné·es, l’immeuble était vide.

Et ce, même si les locataires avaient eu droit de rester et que plusieurs auraient souhaité pouvoir le faire, remarque Annie Lapalme, organisatrice d’Entraide logement Hochelaga-Maisonneuve.

« Tout le processus depuis le début a été une véritable catastrophe », remarque-t-elle.

La police et le CIUSSS au service de la propriétaire

La propriétaire a usé de sa capacité de contrôler les accès à l’immeuble pour empêcher l’entrée des représentant·es de comités logement. Les locataires n’ont donc pas pu être pleinement informé·es de leurs droits, notamment concernant la possibilité d’être compensé·es ou de pouvoir demeurer dans les lieux s’iels le souhaitaient.

« Aider les locataires et les accompagner dans des situations comme celle-là, c’est notre rôle, c’est pour ça que l’État nous [finance]. Si les résidents souhaitent qu’on soit là, on a absolument le droit d’y être », rappelle Annie Lapalme.

Rosaria Renzo a même fait appel à la police à plusieurs reprises pour empêcher les intervenant·es communautaires de venir en aide aux locataires âgé·es démuni·es face à la situation, s’insurge Annie Lapalme. Les policiers ont menacé de sortir l’organisatrice menottes aux poignets alors qu’elle tentait d’aider l’un des derniers résidents à négocier une entente de dédommagement avec la propriétaire.

« C’est particulier que lorsqu’on appelle la police pour dénoncer des manœuvres illégales, voire criminelles, commises par des propriétaires, ils nous répondent systématiquement qu’ils ne peuvent rien faire. Mais quand vient le temps d’aider les propriétaires à brimer le droit des locataires, ils n’y ont aucun problème », remarque-t-elle.

Les représentant·es du CIUSSS de l’Est-de-l’Île-de-Montréal ont également participé à la négation des droits par la propriétaire, selon les organismes communautaires.

Rappelons que la loi prévoit qu’en cas de fermeture d’une RPA, le CIUSS a l’obligation d’aider les résident·es qui profitent de ses services à trouver un autre endroit où vivre et recevoir des services. Cette aide mène souvent au déracinement des personnes, qui peuvent être relocalisées très loin et perdre leurs repères et leur communauté.

« Le problème, c’est que le CIUSSS n’informe pas les locataires de leurs droits de rester ou d’être compensés pour leur déménagement. Ils vont leur dire qu’il faut partir et au plus vite et ainsi jouer le jeu des propriétaires », remarque Annie Lapalme.

« Et quand on a essayé de faire comprendre au CIUSSS qu’il s’agissait d’une éviction déguisée, on s’est fait répondre qu’on faisait de la désinformation. Mais il s’agit bien d’une éviction! On voit bien qu’ils ne comprennent rien au droit du logement », dénonce-t-elle.

Cette situation rend paradoxalement plus facile pour un·e propriétaire de RPA de vider son immeuble pour en monter les loyers que ce ne l’est pour un immeuble à logements conventionnel. « En relocalisant les gens, le CIUSS aide à contourner les règles censées protéger les locataires », remarque Annie Lapalme.

Un problème qui prend une tournure encore plus grave lorsque, comme c’était le cas au Manoir Louisiane, les résident·es sont privé·es d’autres sources d’information, rappelle l’organisatrice.

« On a même essayé d’envoyer aux résidents des lettres visées signées par le député de l’arrondissement [Alexandre Leduc, de Québec solidaire] avec l’information de base sur leurs droits, mais la propriétaire a refusé les lettres », rappelle-t-elle.

Un service de rénoviction signé Henry Zavriyev

Rosaria Renzo a également profité de l’expertise fournie par l’agence immobilière Leyad pour vider le Manoir Louisiane de ses locataires. Leyad est une entreprise d’Henry Zavriyev, un propriétaire montréalais relié à plusieurs cas de rénovictions visant des populations vulnérables, notamment à la RPA du Mont-Carmel.

« Zavriyev ne se contente plus d’acheter des immeubles pour les flipper, il offre maintenant aux autres propriétaires ses services comme rénovicteur. Il utilise les mêmes goons pour intimider les gens et les mêmes tactiques pour les faire partir, mais au service des autres », explique Annie Lapalme.

C’est également à travers la firme présidée par Henry Zavriyev que la remise en location des appartements du Manoir Louisiane a récemment été annoncée pour le 1^er mai 2025.

Un changement d’affectation irrégulier

Les logements sont présentés comme des « studios » fraîchement rénovés, un usage qui n’est pourtant pas conforme avec le statut de l’immeuble, explique Valérie Campanelli, coordonnatrice du projet « Un toit pour tous-tes » de la Table de quartier Hochelaga-Maisonneuve.

Selon son certificat d’identification, émis au moment de l’ouverture de la RPA en 2006, l’immeuble est en effet classé comme une « maison de chambres » devant fournir des « ressources intermédiaires ». Ce statut permet à l’immeuble d’être utilisé seulement pour louer des chambres individuelles, pouvant avoir deux des trois éléments suivants, mais pas les trois : une douche et/ou un bain, une toilette et une cuisine. Les locataires doivent être des personnes qui reçoivent aussi des services professionnels.

« C’est anormal de voir ce statut pour une RPA. Normalement, c’est plus pour des maisons de désintoxication ou de réhabilitation », explique Valérie Campanelli.

De plus, l’arrondissement Mercier–Hochelaga-Maisonneuve ayant un règlement empêchant le changement de statut d’une maison de chambres, il est improbable que les rénovations pour transformer les chambres en studio aient été sanctionnées d’un permis par l’arrondissement.

Selon un échange de courriel entre la Table de quartier et le cabinet du maire d’arrondissement, dont Pivot a obtenu copie, ce dernier a toutefois signifié qu’un permis de transformation avait été accordé à la propriétaire pour « réaménagement d’une maison de chambres, aménagement de deux salles à déchets au sous-sol, au rez-de-chaussée et au deuxième étage, aménagement d’une cuisine communautaire au troisième et quatrième étage ». Le permis prévoit aussi la rénovation de huit des 121 chambres.

Dans une vidéo enregistrée par une personne prétendant vouloir louer un des studios, que Pivot a pu consulter, on peut voir que les ascenseurs sont désormais en fonction, que les espaces communs sont rénovés et que les chambres possèdent maintenant des réfrigérateurs et appareils permettant de cuire ou de réchauffer des aliments.

« Il y a des plaques chauffantes dans des étagères, c’est vraiment dangereux du point de vue des incendies », remarque Annie Lapalme.

Une stratégie commune aux projets où Henry Zazriyev est impliqué, que ce soit en tant que propriétaire ou en tant que gestionnaire immobilier, comme c’est le cas au Manoir Louisiane, dénonce Annie Lapalme.

« Il fait des travaux sans respecter les permis et avec des travailleurs qui ne sont pas reconnus par la [Commission de la construction du Québec]. Tout ce qu’on peut faire, c’est de le dénoncer pour que les travaux soient temporairement suspendus. Juste dans Hochelaga, c’est au moins la sixième fois que ça arrive », dit-elle.

Les deux défenderesses des droits des locataires, Annie Lapalme et Valérie Campanelli, ont d’ailleurs demandé à l’arrondissement d’intervenir pour empêcher que l’appartement se remplisse de nouveaux locataires le 1^er mai prochain. « Une fois qu’il y aura de nouveaux locataires, ça va être beaucoup plus difficile de protéger la vocation de l’immeuble », remarque Valérie Campanelli.

Dans une réponse par courriel adressée à la Table de quartier Hochelaga-Maisonneuve, l’arrondissement dit de son côté avoir effectué des inspections du chantier, qui a été jugé conforme. Il n’a donc pas l’intention d’intervenir pour l’instant.

Contactés dans le cadre de cet article, le CIUSSS de l’Est-de-l’Île-de-Montréal et l’arrondissement Mercier Hochelaga-Maisonneuve n’ont pas souhaité commenter directement l’affaire, nous renvoyant à l’accès à l’information.

Rosaria Renzo n’a pas fait suite à nos demandes d’entrevue.