Réunis à l’initiative de la Fédération des OSBL d’habitation de Montréal les 29 et 30 mai derniers, les promoteurs de l’habitation sociale se sont donné un objectif : faire passer de 5 % à 20 % la part de logements sans but lucratif dans l’ensemble du parc locatif québécois.

Pour atteindre cet objectif, une question de fond ne peut être ignorée : comment financer un tel chantier?

Chez les promoteurs du logement social, deux perspectives stratégiques s’affrontent. D’une part, la première fait porter à l’État l’entière responsabilité du financement du logement social. D’autre part, la seconde vise à s’autonomiser en développant des initiatives de financement alternatives.

Le marché de l’exclusion

Ces deux perspectives s’entendent tout de même sur un constat : nous n’arrivons pas aujourd’hui à construire suffisamment d’habitation à but non lucratif.

Par le fait même, nous laissons libre cours au secteur privé, qui assoit toujours davantage son contrôle sur le marché du logement. Un marché qui précarise, expulse, discrimine et, dans les cas les plus violents, pousse à l’itinérance des gens qui n’avaient jamais cru possible cette nouvelle fatalité.

Ce marché profite à une minorité qui se moque bien de ce qu’elle fait subir à ses locataires. Peu lui importe. À ses yeux, ils et elles sont remplaçables, une demande de logement comme une autre, des revenus locatifs pour rembourser l’hypothèque, payer les taxes à la Ville et accumuler du capital pour s’acheter d’autres portes.

Le développement d’un autre mode d’habitat, où le bien-être des locataires est la finalité des préoccupations, et non pas le profit, est donc une nécessité dont nous ne pouvons pas nous passer.

En piètre État

Pendant plus de 20 ans, un programme québécois de développement de logements sociaux permettait un rythme de construction relativement stable, bien que loin d’être suffisant face aux besoins grandissants. Ce programme, AccèsLogis, a longtemps été très sous-financé et a finalement été abandonné par la CAQ au début de son second mandat.

Malgré un sous-financement chronique, ce programme mettait de l’avant l’expertise des développeurs sociaux de notre province. Les mal-logé·es, les comités logement ainsi que les Groupes de ressources techniques étaient mobilisés afin de développer des projets d’habitation répondant aux besoins de leur milieu.

Ce n’est plus le cas avec le nouveau Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ). Celui-ci a ouvert la porte aux promoteurs privés : il les attire finalement assez peu, mais il n’en reste pas moins que son fonctionnement conçu pour eux est mal adapté aux réalités des développeurs de logement hors marché.

Et bien sûr, le programme ne livre pas la marchandise : les logements sortent toujours de terre au compte-gouttes.

Après plus de 20 ans d’existence d’AccèsLogis et maintenant du PHAQ, nous devons nous rendre à l’évidence : bien que la qualité des habitations a été au rendez-vous, la quantité a été nettement insuffisante.

Le gouvernement a martelé l’idée que l’habitation à but non lucratif ne devait pas prendre une place plus importante dans le marché de l’habitation. Et beaucoup s’en sont convaincu·es.

Le problème avec cette vision du développement de l’habitation est que nous laissons beaucoup de gens derrière. Nous laissons les propriétaires profiter d’un vaste pan de la société pour leurs profits.

Changer d’échelle

Il est temps de reprendre le lead sur l’offre de logement. Si nous voulons vraiment que le logement à but non lucratif atteigne 20 % de l’ensemble des habitations locatives, nous devrons donner un grand coup et trouver toutes les manières possibles d’y arriver.

C’est pourquoi il faut certainement continuer de rappeler la responsabilité fondamentale de l’État dans la protection du droit au logement et dans le développement d’une offre suffisante de logements sociaux. La Ville de Montréal a emboité le pas en se donnant, dans le Plan d’urbanisme et de mobilité 2050, l’objectif d’atteindre cette même cible de 20 % d’habitations hors marché d’ici 2050.

Mais il est aussi impératif de trouver des pistes complémentaires afin d’élargir nos possibilités de développement.

Le mot d’ordre est aujourd’hui au changement d’échelle. Il est temps d’entreprendre de vastes chantiers d’habitations à but non lucratif de plusieurs centaines, voire de milliers d’unités.

L’annonce récente des 1001 unités de la Société de développement Angus à Montréal et Rimouski est un exemple frappant de cette nouvelle tendance. Les potentiels de développement de milliers de logements à but non lucratif sur les terrains de l’hippodrome, à l’écoquartier Louvain-Est ainsi qu’au bassin Wellington dans le secteur Bridge-Bonaventure sont des occasions à ne pas rater.

Les différents paliers de gouvernement devront être à la hauteur et les modèles de financement, au rendez-vous. C’est une voie essentielle si on veut transformer profondément le marché de l’immobilier résidentiel au Québec.

Cependant, cette voie prête le flanc à une critique fort juste. Développer massivement, sans programme de financement adéquat, nécessite de développer des logements qui ne seront pas réellement abordables pour les ménages à faible revenu dès la première année.

En effet, s’ils ne peuvent plus compter sur les fonds publics pour éponger les coûts de développement, les promoteurs de logement à but non lucratif devront refiler la facture aux nouveaux locataires en établissant des loyers plus élevés qu’il ne serait souhaitable. Toutefois, protégés de l’impératif du profit, ces loyers pourront ensuite augmenter plus modestement que ceux du marché privé.

Dans quelle mesure et à quel prix sommes-nous prêt·es, comme promoteurs du logement social, à construire des logements relativement dispendieux dans l’optique que les loyers deviennent, d’ici dix ou 20 ans, plus abordables?

Chose certaine, dans la situation actuelle, la question s’impose.