Fin des cessions de bail, facilitation des évictions, contournement des règles d’urbanisme et affaiblissement des protections pour le logement social : le projet de loi 31 sur l’habitation adopté cette semaine par le gouvernement Legault pourrait envenimer la situation des locataires québécois·es, selon de nombreux observateurs.

Le controversé projet de loi 31 modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation a été adopté mercredi à l’Assemblée nationale. Présenté par le gouvernement Legault comme un coup de barre contre la crise du logement, il pourrait au contraire venir en exacerber plusieurs aspects, selon les député·es de l’opposition et les associations de locataires.

En vertu de ce changement législatif, les propriétaires peuvent désormais refuser à leurs locataires de céder leur bail, sans avoir besoin d’évoquer de motifs sérieux, ce qui mettra essentiellement un terme à la pratique, selon la majorité des observateurs.

« C’est d’une tristesse infinie, » remarque Martin Blanchard, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).

Il rappelle que la cession de bail était un des rares moyens dont disposaient les locataires pour combattre les hausses abusives de loyer et pour se protéger contre la discrimination de certains propriétaires. « Mères monoparentales, personnes queers, handicapées ou appartenant à des minorités visibles, ce sont les personnes qui ont déjà le plus de difficultés à se trouver du logement et qui perdent maintenant un outil pour se loger », souligne-t-il.

« La ministre [responsable de l’Habitation France-Élaine Duranceau] disait vouloir rééquilibrer la relation entre les propriétaires et les locataires, mais elle a fait tout le contraire de ce qu’il fallait faire », dénonce Andrés Fontecilla, porte-parole de Québec solidaire en matière d’habitation.

De nouvelles règles pour les évictions

La nouvelle loi amène tout de même une petite avancée pour les locataires, remarque Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

En effet, les locataires qui ne répondent pas à un avis d’éviction ou de reprise de loyer seront désormais considéré·es comme ayant refusé l’avis, plutôt que comme l’ayant accepté, comme c’était le cas jusqu’à maintenant.

De plus, les propriétaires qui forcent leurs locataires à partir seront désormais contraint·es de leur verser des frais de déménagement et une compensation équivalente à un mois de loyer pour chaque année passée dans le logement, et ce, jusqu’à un maximum équivalent à 24 mois de loyer.

Une mesure qui inquiète toutefois les comités logement, qui croient qu’elle risque d’être perçue par plusieurs propriétaires comme un droit d’acheter le départ des locataires.

Aussi, l’équivalent de deux ans de loyer est une faible compensation pour une personne qui sera contrainte de quitter un logement après 24 ans, remarque Martin Blanchard. « Elles se retrouvent à devoir payer des loyers bien plus chers, si elles en trouvent un – et c’est loin d’être certain dans la situation actuelle », dénonce-t-il.

De plus, en venant ainsi standardiser les compensations, on vient surtout faciliter la vie aux propriétaires qui souhaitent se débarrasser de leurs locataires, croit Andrés Fontecilla.

Le député solidaire craint aussi qu’une facilitation des évictions favorise la transformation de logements locatifs en locations touristiques à court terme. « Ces mesures vont permettre plus d’évictions pour des subdivisions, et donc plus de spéculation, plus d’Airbnb et plus de hausses de loyer. »

« Le gouvernement alimente la crise qu’il dit vouloir combattre », dénonce-t-il.

Une crainte aussi partagée par Virginie Dufour, porte-parole du Parti libéral en matière d’habitation. Elle avait d’ailleurs proposé un amendement au projet de loi pour éviter que les évictions pour subdivisions soient utilisées pour créer des locations de type Airbnb.

Cela a toutefois été rejeté par la ministre Duranceau, qui a argumenté en commission parlementaire que ce type de logement à court terme manquait en région et était important pour le tourisme et l’entrepreneuriat. « C’est notre vision comme gouvernement, pour […] tenir compte du volet tourisme, du volet entrepreneurial dans tout ça. Et bon, on va agir sur le logement, mais autrement », avait argumenté la ministre de l’Habitation.

« Il me semble que la priorité devrait être de loger le monde plutôt que d’héberger des touristes », remarque Virginie Dufour.

Un processus chaotique et antidémocratique

D’ailleurs, si la ministre France-Élaine Duranceau a refusé tous les amendements venant de l’opposition, elle a elle-même apporté plusieurs modifications qui sont venues changer la portée et la nature de son projet de loi, prévient Virginie Dufour.

« On est allé à bien des endroits qui n’étaient pas prévus au départ, et en plus c’était complètement chaotique », relate-t-elle.

En procédant ainsi, la ministre n’a dévoilé de grandes parties de son projet de loi qu’une fois que le public n’avait plus la possibilité de se faire entendre sur le sujet, car les consultations publiques étaient terminées, ce qui est contraire à l’esprit démocratique, selon la députée libérale.

Un geste que critiquent aussi vivement les groupes de défense des locataires, qui rappellent que le gouvernement a fait fi de toutes les demandes de la société civile dans le projet, sauf celles des associations de propriétaires et de constructeurs d’habitation.

« Le gouvernement n’en a fait qu’à sa tête », remarque Véronique Laflamme.

Les plans d’urbanisme contournés

Un des amendements ainsi introduits permettra aux villes de plus de 10 000 habitant·es de contourner leurs propres règles en matière d’urbanisme pour construire des projets de logements locatifs lorsque leur taux d’inoccupation est sous le point d’équilibre de 3 %.

« On s’entend, ce sont l’ensemble des 215 villes de 10 000 habitants qui se retrouvent dans cette situation », remarque Virginie Dufour.

Elle rappelle que les plans d’urbanisme qui se retrouvent ainsi invalidés sont généralement conçus pour permettre la densification des quartiers et répondre aux besoins en matière de logement, mais en tentant en même temps de protéger le tissu social des communautés. « On écarte un processus démocratique établi sur des décennies », dénonce-t-elle.

De plus, en permettant de construire des projets plus gros sans entraves, cette règle pourrait encourager la spéculation et ainsi faire augmenter sensiblement le prix des terrains, et par extension celui des loyers, prévient-elle.

« En plus, ça risque de privilégier les promoteurs privés aux dépens des groupes qui cherchent à faire du logement social, car ceux-ci sont généralement beaucoup plus soucieux de bien s’intégrer dans les quartiers où ils s’établissent », souligne la députée.

Vendre du logement social au privé

Une autre proposition introduite à la dernière minute dans le projet de loi permet désormais aux municipalités et aux sociétés d’habitation de revendre leurs habitations à loyers modiques (HLM).

La disposition pourrait permettre de démolir un HLM en très mauvais état pour le reconstruire ailleurs, explique Véronique Laflamme du FRAPRU. « Mais cela comporte un grand risque, car plusieurs HLM sont très bien situés. Il ne faudrait pas que des locataires soient relocalisé·es loin des services pour permettre à des promoteurs privés de récupérer le terrain », prévient-elle.

De plus, la loi prévoit que des HLM pourraient être vendus dans le cadre d’un projet visant la réalisation de logements dits « abordables », et n’exclut donc pas qu’ils se retrouvent ainsi entre les mains de promoteurs privés. Une possibilité aussi inquiétante qu’inacceptable, selon Véronique Laflamme, surtout que les projets de logement « abordable » fournissent bien souvent des logements beaucoup trop chers pour les ménages à faible revenu.

Un recul au pire moment

Dans son ensemble, le projet de loi constitue un recul majeur du droit des locataires, qui pourrait se faire ressentir encore longtemps, prévient Martin Blanchard du RCLALQ.

« C’est la première fois que le droit des locataires recule de la sorte au Québec. On a déjà piétiné, perdu des batailles, mais rien de comparable, » souligne-t-il.

« C’est vraiment une grande déception. Le gouvernement ne répond pas aux besoins avec ce projet de loi », ajoute Andrés Fontecilla. « C’est une grande improvisation qui nous fait perdre un temps précieux pendant que la crise du logement empire », conclut-il.

La ministre de l’Habitation France-Élaine Duranceau a décliné nos demandes d’entrevue dans le cadre de cet article.

Son équipe nous a toutefois mentionné par courriel que la nouvelle loi « contient de bonnes mesures pour mieux protéger les locataires contre les évictions » et que la priorité de la ministre était « de continuer à augmenter l’offre de logement ».

Le représentant en matière d’habitation du Parti Québécois a quant à lui refusé notre invitation.