Hausses sans précédent des loyers et rareté historique des logements disponibles : les dernières données montrent une détérioration marquée de la crise du logement. Une situation « catastrophique », mais qui était pourtant prévisible et évitable, selon les groupes de défense des locataires.

Les loyers en marché privé ont augmenté en moyenne de 7,4 % au Québec en 2023, portant le loyer mensuel moyen à 1022 $, selon les dernières données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Le montant des augmentations varie toutefois considérablement selon les régions. Dans la région de Montréal, le loyer moyen est passé à 1074 $ (+7,6 %) et dans celle de Québec, à 1002 $ (+5,8 %). Les loyers ont légèrement diminué à Gatineau (-0,4 %, à 1198 $), mais ils demeurent toutefois bien au-dessus de la moyenne provinciale.

Une hausse presque impossible à encaisser pour de nombreux ménages à faible et à moyen revenu, prévient Véronique Laflamme, du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). « La situation est catastrophique, quand on regarde la hausse des loyers dans certaines municipalités au Québec, ça fait peur », remarque-t-elle.

En effet, si la hausse est généralisée, dans certains centres, elle excède grandement la moyenne provinciale, par exemple au centre-ville de Shawinigan (17,8 %) et à Granby (15,2 %).

« Sans oublier que ces hausses viennent s’ajouter à celles des dernières années qui étaient déjà très élevées, » souligne Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).

Par exemple, la ville de Rawdon a vu ses loyers augmenter de 14,1 % cette année, alors qu’elle était aussi la ville où les loyers avaient le plus augmenté l’an dernier (23 %). « C’est une augmentation de 40 % sur deux ans! Et ce n’est pas un cas unique, on en voit aux quatre coins du Québec », souligne M. Dussault.

L’échec du libre marché

De plus, les hausses observées dépassent largement ce qu’il serait légitime de voir si elles étaient simplement dues aux effets d’un marché, souligne Cédric Dussault.

Par exemple, les appartements de deux chambres où il y a eu un changement de locataire ont vu leur prix bondir de 17,4 % en moyenne l’an dernier. « C’est beaucoup plus que l’inflation et ça témoigne du fait que plusieurs propriétaires en profitent pour gonfler leurs profits », remarque le porte-parole des comités logements.

De plus, les appartements où il n’y a pas eu de changement de locataires ont tout de même augmenté en moyenne de 5,6 %, ce qui est plus du double que ce à quoi on aurait pu s’attendre si les propriétaires avaient suivi les recommandations du Tribunal administratif du logement (TAL). Et ce, même si le tribunal recommandait déjà l’an dernier les hausses les plus élevées depuis une trentaine d’années.

Grande rareté des logements inoccupés

Selon la SCHL, ces hausses seraient principalement dues au jeu de l’offre et de la demande, alors que les appartements libres se font rares.

Selon l’organisme, pour que le marché soit équilibré dans une région, le taux d’inoccupation, c’est-à-dire la proportion des loyers sans locataires, doit avoisiner les 3 %. Si le taux est plus bas, la situation avantage théoriquement les propriétaires, s’il est plus haut les locataires.

Or, le taux d’inoccupation était de 1,3 % l’an dernier au Québec, donc bien en dessous de l’équilibre. La région de Montréal avait un taux légèrement au-dessus de la moyenne (1,5 %) alors que Québec (0,9 %) et Gatineau (1,1 %) se retrouvent plutôt au-dessous.

La SCHL attribue notamment cette situation aux nombreux nouveaux arrivants, alors que la province a accueilli environ 150 000 personnes de plus que celles qui l’ont quittée l’an dernier.

Une explication fortement rejetée par Cédric Dussault du RCLALQ, qui rappelle que plusieurs villes qui ont des taux d’inoccupation frôlant le 0 % ne reçoivent pas ou très peu d’immigration, comme Saint-Sauveur (0 %), Mont-Tremblant (0 %) et Val-d’Or (0,4 %).

« C’est un argument qui est vraiment révoltant et qui cache les vraies causes derrière la crise du logement », dénonce-t-il.

Selon lui, les très faibles taux d’inoccupation s’expliquent beaucoup plus facilement si on regarde plutôt des facteurs comme la forte présence de locations à court terme de types Airbnb, le manque de résidence pour personnes âgées, la forte présence de résidences secondaires en région, ainsi que le peu d’investissement en logement social qui a été réalisé dans les dernières années.

Construire plus?

Non seulement la situation actuelle était prévisible, mais en plus les solutions pour l’éviter sont aussi connues depuis longtemps, rappelle Véronique Laflamme, du FRAPRU. « Les gouvernements agissent comme s’ils étaient surpris, mais ce que l’on voit là, c’est l’effet direct de leur inaction des dernières années », remarque-t-elle.

« La seule solution qui est vraiment considérée [par les autorités], c’est de construire plus de logements neufs, mais ça ne marche pas », remarque Cédric Dussault. En effet, les logements neufs étant beaucoup plus chers que la moyenne, ils contribuent à la hausse générale des loyers.

De plus, puisque les propriétaires augmentent massivement les loyers des appartements libres, lorsqu’une personne quitte son vieil appartement pour un neuf, son loyer augmente aussi souvent bien au-delà des moyennes, explique-t-il.

« On nous prône depuis des années que de construire pour les riches va mener à une sorte de ruissellement qui va servir la majorité, mais ce n’est tout simplement pas comme ça que ça fonctionne. »

Logement social et contrôle des loyers

Pour Véronique Laflamme, les causes de la crise du logement sont multiples et varient énormément d’une région à l’autre, mais la solution, elle, reste toujours la même : un investissement massif dans le logement social et communautaire, hors du marché privé. « C’est la seule façon de s’assurer que tous les citoyens du Québec puissent trouver du logement qui correspond à leurs moyens », remarque-t-elle.

Ces investissements devront aussi s’accompagner d’un réel contrôle des loyers, ajoute Cédric Dussault. « Ça fait des décennies qu’on laisse ça aller et la situation ne cesse de se détériorer. On ne peut pas laisser ça continuer », conclut-il.