Dans ce premier article d’un dossier sur la crise du logement, nous posons quelques bases permettant de définir ce phénomène. À quand remonte la crise? Quelles en sont les principales causes? Quelles sont les responsabilités des différents paliers de gouvernement? Ces différentes pistes pourront ensuite être explorées plus à fond dans les articles suivants.

Voilà plusieurs années qu’on parle du logement, au Québec et dans la plupart des grandes villes canadiennes, en termes de « crise ». Certaines personnes démentent le phénomène, comme ce fut le cas du gouvernement de la Coalition Avenir Québec (CAQ) jusqu’à récemment, alors que d’autres l’ont vu venir depuis longtemps.

Aujourd’hui, le constat est clair, et les chiffres parlent d’eux-mêmes.

Au 1^er juillet 2024, selon la compilation de la Société d’habitation du Québec (SHQ), 1667 ménages locataires se retrouvaient sans logement ou en recherche, accompagnés par un service d’aide au relogement. À cette même date, 9519 ménages locataires du Québec avaient dû faire appel au service d’aide d’un office d’habitation, là où il y en a un, de crainte de ne pas trouver de logement cette année.

Il est à prévoir que ces chiffres seront similaires au 1^er juillet 2025.

Mais ce phénomène n’est pas arrivé du jour au lendemain. Il remonte à plusieurs décennies de marasme politique, économique et social.

La crise, la crise, c’est quoi ça, la crise?

D’où vient cette fameuse « crise » du logement?

« Il n’y a pas de crise. Il y a le marché, tel qu’il est censé fonctionner. Toute sa mise en place est faite pour bénéficier aux investisseurs et pour la recherche de profits », explique Ricardo Tranjan, économiste politique et chercheur principal au Centre canadien de politiques alternatives (CCPA), également auteur de l’essai récemment paru en français La classe locataire.

« Ce que nous observons depuis au moins 70 ans, c’est que le gouvernement fédéral et plusieurs provinces accordent beaucoup d’importance à l’accession à la propriété, qui est perçue comme étant la voie vers la sécurité financière et le logement », explique l’économiste.

« Si vous n’achetez pas de maison, vous devez vous débrouiller sur le marché locatif. »

« On reconnaît que le marché actuel ne répondra pas aux besoins des plus démunis et qu’il faut une forme de logement social. Mais les montants investis dans le logement social fluctuent au fil du temps. Ils sont parfois un peu plus élevés, parfois un peu plus bas, mais nous nous retrouvons toujours avec un énorme retard à rattraper », poursuit Ricardo Tranjan.

Selon Francis Cortellino, économiste responsable de l’analyse du marché de l’habitation du Québec à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), la pandémie aurait également été un facteur aggravant de la crise. Il souligne que le prix d’achat d’une propriété a augmenté en moyenne de 45 % au Québec en deux ans. « Dans un contexte normal, ce taux d’augmentation aurait pris une dizaine d’années », compare-t-il.

Il explique également que les quelques milliers de nouveaux logements dans la province dans les dernières années sont occupés à 95 %, mais sont chers et inaccessibles à plusieurs. « Même si les logements les plus récents sont chers, ils sont quand même occupés. »

« Ajouter de l’offre est mieux que de ne pas le faire, mais il faut se donner les moyens d’avoir une offre diversifiée sur le marché parce que certains ménages seront toujours incapables, avec leurs revenus, d’avoir accès à la propriété, et même de louer un logement qui leur convient. Il faut donc des options hors marché ou plus abordables pour tenir compte de leurs revenus », croit-il.

Les besoins en matière d’espace ont aussi beaucoup évolué depuis quelques décennies; on veut plus grand, même à deux, affirme Jean-Philippe Meloche, professeur titulaire à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal. « En 1966, le Plateau-Mont-Royal comptait à peu près 170 000 habitants, alors qu’aujourd’hui on en compte tout juste autour de 100 000 », illustre-t-il.

« On pourrait se dire que ça va mal sur le Plateau alors que les prix n’ont jamais été aussi chers. C’est simplement le changement démographique qui fait en sorte que dans les années 1960, nous avions des familles modestes qui habitaient le Plateau à plusieurs personnes par logement, mais ces derniers sont aujourd’hui occupés par un couple », dit le chercheur.

Penser le logement autrement

« Le problème, c’est qu’on envisage le logement seulement du point de vue financier, et non comme un droit humain et fondamental », commence d’emblée Marie-Josée Houle, première défenseure fédérale du logement au Canada depuis 2022. Son mandat consiste à prendre des mesures concrètes pour remédier aux problèmes de logement inadéquat et d’itinérance au Canada.

« Habiter quelque part, avoir un toit sur sa tête, c’est la base pour fonctionner dans la société », explique-t-elle.

Pour elle, c’est la financiarisation du logement qui pose le plus gros problème. « Tant que nous envisagerons le logement uniquement de manière financière, comme un investissement qui doit rapporter des profits, on ne règlera pas la crise », dit-elle.

Elle ne mâche pas ses mots quand vient le temps d’attribuer la responsabilité de la crise du logement. « C’est à tous les paliers du gouvernement de s’impliquer dans cet enjeu. Ce n’est pas l’affaire d’un seul niveau de gouvernement », croit-elle. 

L’écart entre l’offre et la demande demeure abyssal en termes de logement au Canada. Pour le combler, plusieurs experts rencontrés l’affirment, il faudra allier une production massive et rapide de logements de toutes catégories, une densification intelligente des quartiers existants et une co-gouvernance fédérale, provinciale et municipale centrée sur la transparence et la reddition de comptes, entre autres.

Justement, parlons-en, de la responsabilité politique… à lire dans le prochain article de cette série.

Ce dossier a été rendu possible grâce à une bourse d’excellence de l’Association des journalistes indépendants du Québec (AJIQ).