Dans ce deuxième article d’une série de cinq, on s’interroge : de qui relève la question du logement au Québec et au Canada? Rien n’est moins clair. Ceci explique probablement cela. Mais ce qui l’est, c’est que les différents paliers politiques doivent s’allier s’ils veulent résoudre le cul-de-sac du logement.

La crise du logement est complexe et multifactorielle, et elle implique plusieurs niveaux de gouvernement : fédéral, provincial et municipal. Chacun joue un rôle clé – parfois complémentaire, parfois en tension – dans la planification, le financement et la régulation du logement.

Francis Cortellino, économiste responsable de l’analyse du marché à la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), explique que la cohésion entre les différents paliers pourrait être plus efficace.

« L’habitation, c’est complexe : il y a trois paliers de gouvernement, l’industrie privée, des groupes communautaires, des OBNL. Il faut trouver le moyen que tous ces joueurs présents dans l’écosystème travaillent dans la même direction pour que plus de projets se réalisent, idéalement en privilégiant des logements sociaux », constate-t-il.

« Au Québec, il y a des ententes provinciales et fédérales : le fédéral octroie des fonds au gouvernement québécois qui, lui, gère ses programmes par la suite. Mais ce n’est pas le cas dans toutes les provinces », ajoute-t-il.Il souligne aussi la lenteur des initiatives municipales, qui peinent à construire, soit par manque de financement des paliers supérieurs, ou par difficulté d’obtenir les permis nécessaires.

Le gouvernement fédéral : des programmes structurants

Le gouvernement fédéral, bien que plus éloigné de la gestion quotidienne du logement, joue un rôle central en matière de financement, de coordination et de politiques à grande échelle.

En 2017, Ottawa a lancé la Stratégie nationale sur le logement, un « plan d’investissement de plus de 115 milliards $ qui permettra à un plus grand nombre de personnes au Canada d’avoir un chez-soi », qui s’étend sur dix ans.

Le gouvernement fédéral est également responsable de plusieurs programmes liés à l’habitation, comme le Fonds national de co-investissement pour le logement (FNCIL), l’Initiative pour la création rapide de logements (ICRL), qui offre des contributions en capital pour la construction rapide de nouveaux logements ou l’acquisition d’immeubles existants en vue de leur remise en état ou de leur conversion en ensembles de logements abordables permanents, ou encore le compte d’épargne libre d’impôt (CELIAPP) pour l’achat d’une première maison.

La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), organisme fédéral, collecte quant à elle des données essentielles sur le marché immobilier et pilote plusieurs de ces initiatives.

Mais dans les années 1990, des décisions de différents gouvernements fédéraux, comme celui des conservateurs en 1990 et celui des libéraux en 1994, mettent fin à des engagements, pris avec les provinces dans les années 1980.

Par exemple, le fédéral cesse d’investir dans l’exploitation des HLM, en absorbant une partie du déficit des nouveaux logements sociaux construits à travers le Canada. De plus, le programme fédéral de coopératives d’habitation, le seul qui permettait une mixité de revenus, est aboli à partir de février 1992.

Les gouvernements provinciaux : régulation et désinvestissement

Les provinces ont une responsabilité constitutionnelle directe sur les questions de logement et de bien-être social. Elles réglementent les lois touchant les baux résidentiels, les droits des locataires, les aides au logement et la construction résidentielle.

Par exemple, l’Ontario gère la Loi sur la location à usage d’habitation, qui régit les relations entre locataires et propriétaires.

Le Québec administre le Tribunal administratif du logement et développe ses propres programmes de logements sociaux, comme le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ). La Société d’habitation du Québec (SHQ) est quant à elle responsable de gérer différents programmes et services en matière d’habitation.

La Colombie-Britannique finance BC Housing, qui gère des milliers de logements subventionnés.

Cependant, plusieurs provinces ont été critiquées pour leur retrait progressif du financement du logement social depuis les années 1990, transférant de plus en plus la responsabilité vers les municipalités, sans leur donner les ressources adéquates.

Les municipalités : entre l’arbre et l’écorce

La ville de Longueuil semble être un exemple en termes de nombre de logements sociaux en développement.

En décembre 2024, la mairesse de la Ville, Catherine Fournier, a annoncé que sa municipalité devrait accueillir près de 474 unités de logements sociaux en 2025. Un premier projet de plus de 17 millions $ est en construction au coin de la rue Bourassa et du chemin du Coteau-Rouge. Une trentaine de personnes pourront bénéficier de ces nouveaux logements. La Ville prévoit qu’environ 2247 nouvelles unités devraient aussi voir le jour dans un avenir de deux ou trois ans.

Mais la mairesse de Longueuil assure qu’il faut une volonté politique pour que les choses bougent. « Tous les paliers de gouvernements ont une responsabilité, mais à quel point? Et quand tout le monde est responsable, c’est un peu comme si personne ne l’était. On se lance tous la balle et il devient difficile d’identifier des porteurs. À travers cette confusion qui se crée, il faut donc énormément de leadership et de volonté politique pour réussir », croit-elle.

Les gouvernements municipaux sont les plus proches du terrain, mais aussi les plus limités en moyens financiers. Leur rôle est crucial dans la planification de l’urbanisme, la délivrance de permis de construire et la gestion du zonage, notamment.

Or, plusieurs municipalités canadiennes ont été accusées d’entretenir une « culture du refus » face à la densification urbaine, sous la pression de citoyen·nes qui s’opposent par exemple à la construction d’immeubles en hauteur ou de logements à forte densité dans certaines zones. Les règlements de zonage restrictifs, notamment en matière d’habitations multifamiliales, freinent aussi la construction de nouveaux logements abordables, surtout dans les grands centres comme Toronto et Vancouver.

Face à cela, des villes tentent certaines approches : Montréal a adopté le règlement pour une métropole mixte (20-20-20), qui incite à construire une part de logements sociaux, abordables et familiaux dans les nouveaux développements (mais qui rencontre des limites), tandis que Vancouver pousse pour plus de densité autour des axes de transport avec un projet comme TransLink.

Benoit Dorais, maire de l’arrondissement du Sud-Ouest et responsable de l’habitation de la Ville de Montréal, est confiant que la crise se résorbera grâce à des initiatives comme celle de la mixité sociale.

Il affirme aussi ne pas attendre que les fonds viennent des autres paliers. « Nous considérons que c’est une période intérimaire pendant laquelle on investit », dit-il. Ainsi, la Ville de Montréal s’est engagée à mettre un million $ pendant trois pour aider des OBNL d’habitation à se développer. Ce projet n’est pas financé par le provincial.

« C’est sûr que nous aimerions mieux que le gouvernement donne des fonds, et nous faisons des représentations en ce sens, et plein de gens vont mettre la pression sur Québec pendant trois ans, et nous aiderons », prévoit Benoit Dorais.

Catherine Fournier est aussi consciente que des villes comme Longueuil et Montréal ont plus de moyens que de plus petites municipalités pour faire débloquer des projets de logements.

Mais sans appui financier renforcé des gouvernements supérieurs, peu importe la taille des villes, leur marge de manœuvre reste limitée.

La crise du logement au Canada révèle une fragmentation des responsabilités et un manque de coordination entre les différents niveaux de gouvernement. Chacun a un rôle à jouer, mais les politiques sont parfois incohérentes, redondantes, ou insuffisamment intégrées. « Tout le monde veut mettre des efforts, mais personne n’a le même plan de match », déplore Francis Cortellino, de la SCHL.

« La crise du logement au Canada ne pourra être résolue sans une approche intégrée et coopérative entre les différents paliers de gouvernement », croit fermement Marie-Josée Houle, défenseure fédérale du logement du Canada. « Le défi est de créer un cadre de gouvernance où le financement, la réglementation, la planification et les services sociaux agissent de concert, avec des objectifs clairs, des mécanismes de reddition de comptes et une grande transparence. »

Et cette dernière laisse parfois à désirer. À lire dans le prochain article de cette série.

Cette enquête a été rendue possible grâce à une bourse d’excellence de l’Association des journalistes indépendants du Québec (AJIQ).