De nombreux propriétaires outrepassent leurs droits lorsque vient le temps d’évaluer leurs futurs locataires, selon une récente enquête dévoilée par l’organisme Vivre en Ville. Dépôt en argent, relevé d’emploi, carte d’assurance maladie : des propriétaires exigent que les candidat·es locataires fournissent bien plus de garanties que ce que prévoit la loi.

Environ 9 % des 5551 locataires ayant participé à un sondage commandé en 2024 par Vivre en ville ont eu à fournir un dépôt de sécurité à leur propriétaire pour pouvoir accéder à leur logement. « C’est énorme lorsqu’on considère que c’est une pratique qui est carrément illégale », remarque Adam Mongrain, directeur Habitation chez Vivre en ville.

En effet, le Code civil du Québec prévoit que lors de la signature d’un bail, « le locateur ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer », c’est-à-dire habituellement le premier mois. Cette pratique est d’ailleurs bien implantée, alors que 23 % des locataires ont dû fournir leur premier loyer à la signature de leur bail, d’après le sondage de Vivre en ville.

En revanche, le propriétaire « ne peut […] exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement », ajoute le Code civil. Les dépôts de sécurité destinés à couvrir d’éventuels dommages causés par les locataires, ou encore des loyers impayés, ne peuvent donc pas être imposés, même s’ils sont remboursables au moment du départ.

Le propriétaire ne peut pas non plus obliger les locataires à lui remettre des chèques postdatés pour le paiement des loyers à venir.

Par contre, le Tribunal administratif du logement rappelle dans sa documentation qu’un locataire peut « volontairement » proposer à son propriétaire de lui fournir un dépôt, mais « il faut toutefois que la preuve démontre que la renonciation est claire, non équivoque et que les circonstances ne permettent pas de conclure à une certaine forme d’exigence de la part du locateur ou à une crainte du locataire de ne pouvoir louer le logement à défaut de verser le dépôt ».

Dans les faits, cependant, on sait que le besoin de se loger, la méconnaissance de la loi ou encore l’insistance des propriétaires peuvent amener des locataires à accepter des conditions préjudiciables. 

Un vecteur de discrimination

D’après le sondage, 20 % des locataires dont la langue maternelle n’est pas le français ou l’anglais ont dû payer un dépôt de sécurité pour obtenir leur appartement, soit plus du double de la moyenne. La proportion s’élève à 14 % pour les anglophones, mais seulement à 7 % pour la majorité francophone.

Les jeunes de 18 à 34 ans doivent également fournir plus souvent que les autres (13 %) des dépôts de garantie pour pouvoir obtenir un logement.

Ces constats suggèrent que les personnes vulnérables sont disproportionnellement visées par cette pratique illégale, remarque Adam Mongrain.

Collecte de donnée excessive

Les propriétaires exigent en plus beaucoup de documents et d’informations de leurs potentiel·les locataires.

Or, si la loi prévoit que les propriétaires peuvent exiger des documents pour vérifier que leurs futur·es locataires sont en mesure de payer leur loyer, elle prévoit aussi qu’ils doivent se limiter aux informations « nécessaires à l’objet du dossier ».

Mais, ce principe de retenue ne semble pas respecté, selon le sondage, qui relève que dans 41 % des cas, le propriétaire exige une enquête de crédit, ou encore des références (22 %) et des relevés ou preuves d’emplois (22 %). De plus 6 % des locataires interrogé·es se sont fait demander des cartes d’assurance maladie, 5 % des avis de cotisations et 2 % des curriculum vitae (CV).

Aussi, 18 % ont vu leur propriétaire exiger une preuve d’assurance habitation, une pratique qui n’est pas normalement acceptée, mais qui peut le devenir si cette exigence a été clairement ajoutée au bail avant sa signature.

« Dans certains cas, il apparaît évident que ces informations deviennent des façons de discriminer les locataires » sur des bases qui ne concernent pas réellement la capacité de payer le loyer, « et ça rend l’accès au logement encore plus difficile pour des personnes qui sont déjà en situation de vulnérabilité », remarque Adam Mongrain.

Sans choix, pas de droits

Pour lui, cette situation découle du manque flagrant d’offre sur le marché locatif québécois, qui désavantage énormément les locataires dans leur rapport de force par rapport aux propriétaires. « Le nombre de loyers disponibles est tellement bas que les gens doivent pratiquement se mettre tous nus dès qu’ils trouvent un logement qui n’est pas si pire », remarque-t-il.

Adam Mongrain y voit donc une sorte d’inflation des exigences des propriétaires, qui savent qu’ils pourront louer leur logement quoi qu’il arrive. « Le système actuel fonctionne sur la prémisse que si une offre n’a vraiment pas d’allure, elle ne trouvera pas preneur, mais ce n’est pas ce qu’on voit depuis plusieurs années », conclut-il.