Halifax et la Nouvelle-Écosse ont instauré de nouvelles restrictions pour limiter la transformation des logements en Airbnb, encadrant la location à court terme des résidences secondaires, les limitant à certaines zones commerciales et augmentant leurs frais. Mais tandis que plusieurs s’interrogent déjà sur l’efficacité réelle de ces mesures, les gros joueurs du marché sont déjà en train de s’adapter.

Cet article est aussi paru en anglais chez Ricochet.

À l’insu de bien des Canadien·nes, Halifax est confrontée à l’une des pires crises du logement du pays. Avec un taux de logements inoccupés d’à peine 1 %, la ville se situe au même niveau que Vancouver (0,9 %) et pire que des villes comme Toronto (1,7 %), Montréal (2 %) ou Calgary (2,7 %).

« Selon les données du recensement, nous avons le centre-ville qui se développe le plus rapidement parmi toutes les villes au Canada », explique Shawn Cleary, conseiller municipal d’Halifax West Armdale.

Mais le logement n’a pas suivi.

« Nous avons des gens qui vivent dans nos parcs, dans des véhicules », explique le maire adjoint Sam Austin.

Récemment, les gouvernements ont pris des mesures pour résoudre ce problème et, comme dans de nombreuses autres régions du pays et du monde, ils ont décidé de se concentrer sur les locations à court terme, qui grugent le marché locatif traditionnel.

En 2020, la Nouvelle-Écosse a mis en place un registre pour les locations à court terme, et la province a récemment annoncé que des frais d’enregistrement plus élevés allaient être appliqués. Dans une déclaration publique, John Lohr, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, a affirmé que la province souhaite « qu’un plus grand nombre de ces propriétés soient utilisées pour le logement à long terme dont nos communautés ont désespérément besoin ».

Entretemps, au niveau municipal, une nouvelle série de règlements est entrée en vigueur le 1^er septembre dans la municipalité régionale d’Halifax, limitant les locations à court terme aux zones commerciales de la région. « Nous savions que les locations de courte durée posaient problème dans certaines parties de la ville et nous voulions y remédier », affirme Mike Savage, maire de la municipalité régionale, qui a voté en faveur des modifications.

Désormais, dans les zones résidentielles, les locations à court terme (28 jours ou moins), ne sont autorisées que pour les résidences principales, ce qui permet aux gens de louer une chambre supplémentaire ou, s’ils s’absentent pour une courte période, leur résidence complète. Dans les zones mixtes ou commerciales, où les hôtels et les hébergements touristiques sont également autorisés, aucune limitation ne s’applique.

Ces réglementations sont assez similaires à ce qu’on retrouve au Québec, où les locations de type Airbnb exigent d’obtenir un permis et où les locations à court terme dans des résidences secondaires sont limitées à certaines zones fixées par les municipalités ou les arrondissements.

Selon Austin, les locations à court terme n’auraient jamais dû être autorisées dans les zones résidentielles, puisqu’elles sont considérées comme des hébergements touristiques et que ceux-ci étaient déjà soumis aux règlements de zonage. « Lorsque les règlements ont été créés, les locations à court terme n’existaient pas. »

Des restrictions attendues depuis longtemps

Ce mélange de réglementation provinciale et municipale est une bonne nouvelle pour Bill Stewart, l’un des fondateurs de Neighbours Speak Up (NSU), un groupe de citoyen·nes qui a pris position contre les Airbnb et les locations à court terme. « La municipalité régionale d’Halifax n’avait pas vraiment d’outils pour gérer les locations à court terme et elle dispose désormais de deux outils très efficaces », explique-t-il.

Neighbours Speak Up a joué un rôle important dans ce changement.

« Nous avons commencé comme un petit groupe de quartier, à cause d’une location à court terme dans notre coin qui dérangeait beaucoup », explique M. Stewart.

Dès que les membres de NSU ont réalisé l’impact des locations à court terme sur l’ensemble de la communauté, en matière de « perturbation du voisinage, d’érosion des quartiers et de manque des logements », ils et elles ont créé un site web et lancé une campagne de lobbying contre les locations à court terme, raconte M. Stewart.

Ce qui est intéressant, observe M. Stewart, c’est que même s’il y a des personnes à faible revenu qui contactent NSU, « nous avons aussi des personnes qui gagnent bien leur vie et qui ont de réelles difficultés à trouver un logement. C’est un problème très répandu ».

Le fait que les locations à court terme puissent avoir un effet négatif sur le marché locatif local n’est pas surprenant.

Une étude réalisée en 2019 par David Wachsmuth, professeur à McGill, a révélé que les locations à court terme jouent un rôle important dans la crise du logement à Halifax, en retirant « 740 unités de logement du marché du logement à long terme » de la ville.

La situation n’a fait qu’empirer depuis. Selon AirDNA, une plateforme qui recueille des données sur les locations à court terme dans tout le pays, il y a actuellement 2177 annonces à Halifax, soit une augmentation de 11 % par rapport à l’année dernière, et 79 % d’entre elles (1720 annonces) concernent des maisons entières. Seulement 3,2 % de ces unités sont pour des séjours de 30 nuits ou plus.

En moyenne, le tarif journalier d’une location à court terme est de 210 $ par nuit, ce qui représente un revenu annuel de 47 600 $ pour le propriétaire, dans une province où, selon le dernier recensement, le revenu médian d’une famille est de 71 500 $.

Outre l’impact sur la disponibilité et le prix des logements, ces locations à court terme sont le plus souvent à l’origine de plaintes pour bruit, perturbations et érosion du sentiment de voisinage.

Brendan Smith en a fait lui-même l’expérience. Aujourd’hui impliqué dans Neighbours Speak Up, M. Smith a déménagé à Halifax en 2020 et a trouvé un appartement dans un triplex qu’il partageait avec deux couples de longue date. Moins d’un an plus tard, son propriétaire a vendu l’immeuble et le nouveau propriétaire a converti les deux unités en Airbnb. « J’étais le seul locataire de longue durée à rester dans l’immeuble », explique-t-il. Son propriétaire n’a pas caché son souhait de transformer le logement de Brendan Smith en un Airbnb supplémentaire.

Mais comme il vit dans une zone résidentielle, les nouveaux règlements s’appliquent désormais à son immeuble. « Tout récemment, j’ai été informé que les deux appartements sont listés comme des locations à long terme. La réglementation a été efficace dans ce cas », explique-t-il.

Le reste de la ville semble d’accord avec lui. En effet, une enquête municipale menée au printemps a révélé que, sur les 4 330 répondant·es, 67,9 % étaient d’accord que c’était une bonne idée de restreindre les locations à court terme dans les zones résidentielles.

Un impact incertain

Bien que les règlements semblent populaires auprès de tout le monde, à l’exception des propriétaires de locations à court terme, leur impact demeure incertain, même parmi ceux qui ont voté en faveur des changements.

« Nous ne savons pas combien de logements reviendront sur le marché », explique le maire adjoint d’Halifax Sam Austin, quand on lui demande si les locations à court terme deviendront accessibles aux locataires de longue durée.

Il ajoute que la Ville ne connaît pas le nombre exact de locations à court terme ni leur adresse, ce qui rend impossible de confirmer leur zonage.

Pour le conseiller municipal Shawn Cleary, qui a voté contre les amendements jusqu’à que plus d’informations ne soient disponibles, ce manque de connaissances est crucial. « La province n’a commencé que récemment à collecter des données sur les locations à court terme et n’a pas encore partagé ces informations avec la Ville », explique-t-il. « Nous ne savons donc pas quel est notre point de départ et nous ne savons pas quels progrès nous aurons réalisés. »

Ce manque d’information a également un impact sur la mise en application des règlements, qui « est encore un travail en cours », déclare Sam Austin. D’habitude, à l’exception des amendes pour infractions au Code de la route, l’application des règlements municipaux repose sur le signalement des infractions par les citoyen·nes. Mais dans ce cas, l’impact d’une location à court terme va au-delà de potentielles plaintes pour bruit, puisqu’elle affecte l’ensemble du marché locatif.

« Je ne sais pas dans quelle mesure nous sommes proactifs à ce sujet », explique le maire adjoint Austin, ajoutant qu’il a demandé à l’équipe municipale de préparer un rapport sur le sujet.

Des inquiétudes ont aussi été exprimées quant au fait que ces réglementations semblent avoir un impact sur les individus disposant d’un appartement temporairement libre, plutôt que les gros opérateurs de locations à court terme, qui gèrent des dizaines de propriétés.

« Ce n’est pas nous qui avons été touchés », lance ainsi Avery Birch, fondateur et directeur de 365 Experience, le plus grand opérateur de locations à court terme à Halifax, dans un balado enregistré en mars. « Nous allons devoir nous adapter, mais nous avons du momentum. »

Ces adaptations prendront deux formes, et aucune d’entre elles n’augmentera l’offre de logements à long terme. Premièrement, cela implique de transformer les logements situés dans des zones résidentielles en locations à moyen terme, d’une durée d’un à trois mois, pour les étudiants internationaux et d’autres résidents temporaires.

Selon le conseiller Cleary, qui dit s’être entretenu avec plusieurs entreprises, « elles n’ont pas l’intention de convertir leurs locations à court terme, quel que soit le zonage, en raison de notre définition du court terme, qui est de 28 jours ».

Deuxièmement, cela entraînera une augmentation du nombre de locations à court terme dans les zones commerciales et résidentielles. « Les zones commerciales, nous les voyons comme un terrain de jeu, nous arrivons et nous répondons à l’appel », a affirmé Avery Birch au cours du balado. Pour ce faire, il faudra approcher les propriétaires d’immeubles d’habitation existants, « en entrant avec une valise d’argent, en leur disant “voulez-vous gagner une tonne d’argent?” parce que la Ville l’a autorisé ».

Le maire adjoint Austin explique ces exceptions en comparant les locations à court terme aux hôtels. « Si vous autorisez l’hébergement touristique, vous devriez autoriser n’importe quel type d’hébergement touristique. Cela dit, si tout le centre-ville se transformait en hôtels et en locations à court terme, ce serait problématique. »

« Est-ce que cela va soudainement résoudre notre crise du logement? », se demande le maire adjoint Austin. « Non. La réalité de notre crise du logement est qu’elle est le résultat de nombreux facteurs. Ce n’est qu’un élément parmi d’autres. »