Dans certains discours d’investisseur·euses immobilier·ères, faire partir des locataires devient une stratégie d’enrichissement. Libérer des logements, les rénover, augmenter les loyers et encaisser la plus-value : la recette est connue.

Mais lorsque des ménages sont déplacés, qui paie réellement la facture ?

Le reportage Portes à tout prix, diffusé le 22 octobre à Enquête de Radio-Canada, a exposé ces pratiques. Il soulève aussi une question trop rarement posée : comment les pouvoirs publics peuvent-ils contribuer, même indirectement, à des transformations immobilières dont ils doivent ensuite assumer les conséquences sociales ?

Améliorer les quartiers… en déplaçant leurs habitant·es ?

À Montréal, une contradiction mérite notre attention. D’un côté, les autorités municipales mobilisent des ressources pour répondre à la crise du logement. De l’autre, des permis autorisent d’importantes transformations d’immeubles toujours occupés.

Dans le Centre-Sud, j’ai examiné des permis délivrés par l’arrondissement de Ville-Marie pour des travaux majeurs dans des immeubles dont les locataires défendent toujours leur droit au maintien dans les lieux devant le Tribunal administratif du logement (TAL).

L’administration municipale y présente notamment ces transformations comme contribuant à « l’amélioration de la qualité urbaine du quartier ».

Amélioration pour qui ?

Les familles, les travailleur·euses et les résident·es qui habitent ces immeubles ne participent-iels pas, elles et eux aussi, à la vitalité du quartier ? Peut-on prétendre améliorer un milieu de vie sans se préoccuper du sort de celles et ceux qui l’habitent ?

Soyons clairs : un permis municipal n’autorise pas une éviction. Certaines rénovations sont nécessaires et légitimes. Mais un immeuble habité n’est pas un immeuble vide. Lorsque des différends concernant le maintien dans les lieux sont connus, les conséquences prévisibles des travaux ne devraient-elles pas aussi préoccuper les autorités municipales ?

Pendant ce temps, des appartements rénovés sont déjà annoncés à plus de 2 000 $ par mois, parfois avant même la fin des travaux.

Ces annonces ne démontrent pas, à elles seules, une illégalité. Elles révèlent néanmoins un paradoxe : la rentabilité future d’un immeuble se dessine alors que ses occupant·es tentent encore de préserver leur logement.

La conformité réglementaire des travaux est une chose. Leurs conséquences sociales en sont une autre. Pourquoi les examiner séparément ?

Des milliards contre l’itinérance. Et la prévention ?

Les dernières semaines ont été marquées par une succession d’interventions politiques.

Le 22 octobre, interrogée à Tout un matin après les révélations d’Enquête, la ministre responsable de l’Habitation, Elsie Lefebvre, souhaitait examiner les faits avant de se prononcer.

Le 5 novembre, au Sommet de l’habitation, elle participait aux échanges aux côtés notamment des mairesses de Montréal, Soraya Martinez Ferrada, et de Longueuil, Catherine Fournier. La rencontre a fait ressortir des priorités communes en matière de logement et de lutte contre l’itinérance.

Entre-temps, Québec annonçait 28 millions de dollars supplémentaires en aide d’urgence pour l’itinérance.

Puis, le 6 novembre, le premier ministre fédéral Mark Carney dévoilait un plan de près de 30 milliards de dollars visant à mettre le Canada sur la voie de l’élimination de l’itinérance d’ici dix ans.

Le maire de Québec, Bruno Marchand, appelait aussitôt les gouvernements à dépasser leurs différends pour accélérer les investissements et agir sur les causes de l’itinérance.

Ces engagements sont nécessaires. Les personnes déjà sans logement ne peuvent attendre. Le plan fédéral prévoit d’ailleurs des mesures de prévention et d’aide au loyer.

Mais comment espérer mettre fin à l’itinérance d’ici dix ans sans agir avec la même détermination pour empêcher que d’autres ménages perdent leur logement aujourd’hui ?

La prévention ne peut se limiter à soutenir financièrement les ménages lorsque leur logement devient inabordable. Elle suppose aussi de s’attaquer aux mécanismes qui favorisent les déplacements résidentiels et la disparition des logements à loyer modeste.

Les profits d’un côté, la facture de l’autre

Un immeuble vidé de ses occupant·es peut devenir une opération immobilière lucrative. Mais les déplacements résidentiels entraînent des coûts qui ne figurent pas dans les calculs de rentabilité.

Pour les ménages : hausse des loyers, frais de déménagement et rupture des réseaux de proximité.

Pour la collectivité : accompagnement communautaire, aide au relogement, services sociaux et, dans les situations les plus graves, hébergement d’urgence.

Tous les déplacements ne conduisent évidemment pas à l’itinérance. Mais lorsque des logements encore abordables disparaissent, la pression s’accentue sur des ménages qui disposent de moins en moins de solutions.

Les investisseur·euses encaissent les gains de la revalorisation immobilière. Une partie de la facture, elle, est refilée aux locataires et à la collectivité.

Il ne s’agit pas de demander aux municipalités de se substituer au TAL, mais d’exiger davantage de cohérence entre leurs décisions d’urbanisme, leurs pouvoirs d’inspection, leurs interventions en habitation et la protection des occupant·es.

Et d’interpeller tous les ordres de gouvernement : pourquoi consacrer autant de ressources à réparer les conséquences des déplacements sans examiner avec la même rigueur les mécanismes qui peuvent les favoriser ?

La prévention ne commence pas à la porte d’un refuge. Elle commence aussi dans les immeubles encore habités.

La réussite de nos politiques publiques ne devrait pas seulement se mesurer au nombre de personnes relogées, mais aussi au nombre de ménages que nous aurons empêchés de perdre leur toit.

Car les investisseur·euses peuvent privatiser leurs profits. Ils ne devraient pas pouvoir refiler à la collectivité la facture de leurs stratégies d’enrichissement.