Le Tribunal administratif du logement vient de dévoiler ses suggestions de hausses de loyer pour 2026, les premières avec la formule révisée l’an dernier par le gouvernement Legault. Bien que les augmentations suggérées soient moins élevées que celles des dernières années, elles risquent d’être bien trop élevées pour de nombreux ménages au bord du gouffre, préviennent les associations de protection des locataires.
Les propriétaires pourront imposer pour 2026 des hausses de loyer d’au moins 3,1 % à la majorité des locataires du Québec sans risquer de voir leur hausse être amputée par le Tribunal administratif du logement (TAL).
Le TAL suggère en effet une hausse de base de 3,1 %, et les propriétaires peuvent y ajouter la part de leurs augmentations de taxes municipales et scolaires qui dépasserait ce taux, tout comme pour leur prime d’assurances. Ainsi, selon les calculs de Pivot (voir encadré), la plupart des locataires dont le logement n’a pas fait l’objet de rénovations peuvent raisonnablement s’attendre à des hausses allant jusqu’à 3,6 % cette année.
Les propriétaires peuvent aussi, depuis cette année, refiler 5 % de la facture de leurs rénovations aux locataires.
Le TAL suggère par ailleurs une hausse de 6,7 % qui s’appliquerait aux soins personnels reçus par certain·es locataires, comme les soins de santés prodigués dans une résidence privée pour aîné·es (RPA). La hausse majorée ne s’applique qu’aux frais reliés à ces services, et non sur l’ensemble du loyer.
La hausse de base de 3,1 % inquiète les groupes de défense du droit au logement. « C’est vrai que c’est une hausse moins importante que celles de 2024 ou de 2025, mais si on la replace dans le contexte historique du Québec, ça demeure des hausses très élevées », analyse Émile Boucher, organisateur communautaire au Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).
En effet, si la hausse de base proposée cette année est la plus basse depuis 2023, elle reste supérieure à la moyenne des dix dernières années, soit 1,9%.
À noter que la méthode de calcul – l’ancienne comme la nouvelle – étant majoritairement basée sur l’inflation, la baisse par rapport à l’an dernier est donc principalement causée par le ralentissement de celle-ci.
Sans oublier que l’effet de ces hausses est cumulatif, l’augmentation de cette année venant se calculer à partir des loyers gonflés des dernières années, rappelle Émile Boucher. « Si on accepte une grosse hausse, c’est possible qu’on soit capable de payer cette année, mais ça ne veut pas dire qu’on pourra continuer à le faire les années suivantes », remarque-t-il.
Comment fonctionne la hausse
Pivota choisi quelques immeubles locatifs au hasard dans les registres fonciers de Montréal et de Québec et fait des moyennes pour estimer les hausses que les locataires peuvent raisonnablement s’attendre à recevoir en fonction des chiffres publiés cette semaine par le TAL. L’exercice ne prétend pas être basé sur un échantillon représentatif et cherche surtout à donner un ordre de grandeur.
Prenons l’exemple d’un immeuble de quatre logements situés à Montréal et qui a une valeur d’un million $.
Supposons que le loyer d’un de ces appartements était de 1200 $ par mois. L’augmentation de base proposée serait alors de 37,20 $ (1200 x 3,1 %).
À ce chiffre, il faut ajouter la part de l’augmentation des comptes de taxes et d’assurances de cet immeuble qui dépasse le taux de base de 3,1 %.
L’immeuble en question payait annuellement environ 7000 $ de taxes municipales et scolaires en 2025, un montant qui devrait augmenter de 3,8 % en 2026 dans la métropole, soit 0,7 point de pourcentage de plus que le taux de base du TAL. Il y a donc 49 $ d’excédent (7000 x 0,7 %). Un montant qui doit être divisé entre les quatre appartements et ramené sur une base mensuelle (49 ÷ 4 ÷ 12), ce qui donne 1,02 $ d’augmentation supplémentaire pour chaque logement.
Estimer la valeur des assurances est plus difficile puisque celles-ci varient énormément d’un immeuble à l’autre et d’un propriétaire à l’autre. Nous savons par contre que les primes d’assurances ont augmenté en moyenne de 9 % par année au cours des cinq dernières années, soit 5,9 points de pourcentage de plus que la suggestion du TAL. En supposant une prime d’assurance de 5000 $ pour l’immeuble, cela représenterait 5,31 $ d’augmentation supplémentaire (5000 x 5,9 % ÷ 4 ÷ 12).
Au total, la hausse suggérée pour cet immeuble serait donc de 43,76 $ (37,20 + 1,02 + 5,31), ce qui représente une hausse de 3,6 %, soit 0,5 point de plus que le montant de base.
Supposons ensuite que le propriétaire ait fait poser de nouvelles fenêtres au coût de 15 000 $ sur tout l’immeuble. Il peut passer 5 % de ces coûts aux locataires, soit 750 $. Ceux-ci reçoivent chacun un quart de l’augmentation, car il y a quatre logements (750 ÷ 4 = 184,5) puis le chiffre est mensualisé (184,5 ÷ 12), ce qui mène à une augmentation supplémentaire de 15,60 $ par mois, soit 1,3 point supplémentaire d’augmentation.
Dans ce scénario, le TAL jugerait donc une hausse de 4,9 % (3,6 + 1,3) conforme à ses recommandations.
Au locataire de dire non
Ces hausses, bien qu’elles aient un impact réel sur la fixation des loyers dans la province, ne sont qu’un indicateur offert par le TAL pour indiquer ce qu’il jugerait raisonnable dans le cas où il devrait intervenir.
Rien n’empêche un propriétaire de proposer la hausse qu’il souhaite et il en revient aux locataires de la refuser s’iels jugent que l’offre n’est pas raisonnable. « Dans les faits, les hausses ne suivent pas nécessairement ce qui est recommandé par le TAL, on le voit chaque année », rappelle Émile Boucher.
« Ça met énormément de pression sur les locataires qui doivent faire des choix qui ne sont pas toujours éclairés, alors que les délais de traitement du TAL sont très longs et qu’iels ne veulent souvent pas retomber en quête d’un logement. Il y a donc beaucoup de gens qui vont accepter des offres qui dépassent les hausses recommandées », remarque Émile Boucher.
« Sans oublier que lorsqu’un dossier est ouvert au TAL à ton nom, tu te retrouves sur une sorte de blacklist, ce qui fait hésiter plusieurs locataires », souligne-t-il.
« Non seulement on a un système qui encourage les propriétaires à s’essayer avec des hausses plus élevées quand les locataires restent, mais on le voit chaque année, les loyers explosent lorsque les locataires partent »
Émile Boucher, RCLALQ
Rappelons que les locataires qui reçoivent un avis d’augmentation ont le choix de l’accepter, de le refuser tout en demeurant dans les lieux, ou encore de le refuser et de partir du logement à la fin du bail. Les personnes qui décident de refuser, mais de rester peuvent toujours s’entendre avec leur propriétaire sur une offre révisée et si ce n’est pas possible, le dossier sera éventuellement porté devant le TAL qui tranchera en se basant entre autres sur ses grilles de calculs publiées cette semaine.
« L’important quand on reçoit l’avis, c’est de ne rien signer sans en être certain, sauf peut-être un accusé de réception. On a 30 jours pour répondre et pour aller chercher de l’aide, notamment auprès de son comité logement, avant de prendre une décision », recommande Émile Boucher.
Les délais de traitement du TAL peuvent être de plus d’un an dans certains cas. Le loyer reste le même que celui qui prévalait l’année précédente jusqu’au jugement. Par contre, les locataires doivent payer dans un délai de 30 jours la différence lorsque le tribunal tranche.
« C’est donc très important de mettre un peu d’argent de côté en attendant », conseille l’organisateur communautaire.
Gare aux rénovations
Le calcul qui mène aux recommandations du TAL a été modifié cette année, dans un des derniers gestes posés par l’ancienne ministre de l’Habitation France-Élaine Duranceau avant qu’elle ne soit transférée au Conseil du trésor.
Si la formule est plus simple et moins opaque que ce qui prévalait jusqu’alors, elle ne change pas significativement le résultat pour le montant de base de l’augmentation. Le calcul simplifié se base sur l’indice de prix à la consommation (IPC), soit la mesure d’inflation générale, plutôt que sur la hausse spécifique des coûts de chauffage ou d’entretien, par exemple, comme c’était le cas avant.
Mais par ailleurs, le calcul permet désormais aux propriétaires d’ajouter 5 % de leurs dépenses liées à des travaux de rénovations de l’immeuble, en incluant les intérêts s’iels ont dû recourir à des prêts.
Ces nouvelles règles sont plus généreuses pour les propriétaires, qui ne pouvaient jusqu’alors inclure qu’une petite partie des coûts des rénovations, et cela seulement lorsqu’il s’agissait de travaux majeurs.
« Il y a déjà près du tiers des locataires qui fréquentent les banques alimentaires et sans un réel contrôle des loyers, la situation ne s’améliorera pas. Sans oublier que la cause principale de l’itinérance est l’incapacité de trouver un logement à ses moyens »
Émile Boucher, RCLALQ
Mais surtout, pour le RCLALQ, cette réforme du calcul des hausses est une occasion ratée d’instaurer un réel système de contrôle des loyers qui éviterait les abus de certains propriétaires.
« Non seulement on a un système qui encourage les propriétaires à s’essayer avec des hausses plus élevées quand les locataires restent, mais on le voit chaque année, les loyers explosent lorsque les locataires partent », remarque Émile Boucher.
En effet, les règles du TAL devraient théoriquement s’appliquer également aux loyers vacants, mais dans les faits, ce n’est pas ce qu’on observe. Selon les données de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), les logements où il y a eu une rotation de locataires ont augmenté en moyenne de 17,2 % en 2025, alors que la recommandation du TAL était de 5,9 %.
« Il y a déjà près du tiers des locataires qui fréquentent les banques alimentaires et sans un réel contrôle des loyers, la situation ne s’améliorera pas. Sans oublier que la cause principale de l’itinérance est l’incapacité de trouver un logement à ses moyens », conclut Émile Boucher.