Luc Rabouin, chef de Projet Montréal, ne croit pas que son parti, au pouvoir depuis huit ans dans la métropole, soit le vrai responsable de la hausse fulgurante des loyers subie par les locataires. Celui qui est aussi propriétaire occupant d’un duplex veut poursuivre et améliorer les mesures mises en place dans les dernières années pour contrôler Airbnb et développer du logement social, mais il ne pense pas que la Ville doit elle-même s’engager dans la construction de logement hors marché.

Cet article est réalisé en collaboration avec The Rover, qui publie la version originale anglaise.

Projet Montréal a remporté un deuxième mandat en 2021, en mettant de l’avant l’idée qu’une famille ne devrait pas avoir à « se ruiner » financièrement pour vivre dans la métropole.

Le 1^er juillet dernier, plus de 200 ménages sur l’île se retrouvaient sans logement après l’expiration de leur bail. Pendant ce temps, depuis 2018, le nombre de personnes sans abri à Montréal a augmenté de 10 % chaque année.

À Montréal, 63 % de la population est locataire. Plusieurs de ces Montréalais·es subissent des hausses de loyer exponentielles et déménager est loin d’être toujours envisageable, car le prix des logements disponibles sur le marché peut être deux fois plus élevé que celui d’un logement occupé depuis longtemps.

La plupart des habitant·es de la ville font face à ces problèmes – mais ce n’est pas le cas du nouveau chef de Projet Montréal, Luc Rabouin, qui est propriétaire.

Nous avons interrogé le candidat au sujet de ses investissements en nous appuyant sur une déclaration de conflit d’intérêts remplie en 2022 et obtenue par le journaliste Zachary Kamel pour Pivot.

En entrevue avec Pivot, Luc Rabouin a confirmé qu’il est propriétaire d’un duplex depuis plus de deux décennies. Sa voisine et locataire paie un loyer de 905 $ par mois. Cette information a été confirmée par une source proche de Luc Rabouin.

Le chef de Projet Montréal assure que lui et sa locataire ont une excellente relation, et qu’il a choisi de ne pas augmenter son loyer depuis un certain temps.

Luc Rabouin ne croit pas que le fait de posséder un immeuble puisse nuire à sa crédibilité en ce qui concerne la gestion de la crise du logement à Montréal. « Je ne suis pas un grand propriétaire immobilier, je ne suis pas un investisseur, je suis un propriétaire occupant », dit-il.

En plus d’être propriétaire occupant, Luc Rabouin gagne 177 309 $ après impôts, ce qui représente quatre fois et demie le salaire médian québécois de 39 000 $.

La faute à qui?

Luc Rabouin conteste l’idée selon laquelle son parti serait responsable du doublement des loyers dans la ville depuis qu’il a accédé au pouvoir. « Les loyers ont augmenté de manière exponentielle partout au Québec, au Canada, pas juste à Montréal. Ce n’est pas un phénomène montréalais, c’est un phénomène qui se passe partout au Québec », dit-il.

Il attribue cette situation à l’inefficacité des réglementations provinciales. « Ça, ça démontre que nos mécanismes de contrôle du loyer qui relèvent du gouvernement du Québec ne fonctionnent pas. »

Luc Rabouin affirme aussi que le phénomène touche l’ensemble du pays, mais cela n’est pas tout à fait vrai, car d’autres villes n’ont pas vu les mêmes augmentations de prix que Montréal.

En comparant le loyer moyen payé en 2017 à celui de 2024, on constate que le loyer moyen à Montréal a augmenté de 120 % depuis que Projet Montréal a pris le pouvoir, passant de 783 $ à 1724 $, selon les chiffres de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL).

Bien que la crise touche d’autres villes à travers Québec, les loyers n’ont pas augmenté partout au même rythme qu’à Montréal.

En 2017, la ville de Québec était plus chère que celle de Montréal, et pourtant, en 2024, le loyer moyen dans la capitale n’avait augmenté que de 63 %, soit moitié moins que dans la métropole.

Plus encore, si quelqu’un change d’adresse, les prix exigés augmentent considérablement. Selon Statistique Canada, le loyer moyen demandé pour emménager dans un appartement disponible à la location à Montréal est actuellement de 1930 $, ce qui représente une augmentation de 71 % depuis 2019.

Certains facteurs peuvent expliquer cela : Montréal rattrape les autres grandes villes du Canada, elle est le pôle d’emploi de la province, etc.

Qui construira du logement social?

Cette augmentation alarmante des prix sur le marché peut être contournée grâce au logement social. Luc Rabouin affirme en effet que son parti peut contribuer à rendre le logement plus abordable en développant le parc de logements sociaux.

Mais il s’agit d’un engagement que Projet Montréal n’a pas véritablement réussi à honorer pendant la majeure partie des quatre dernières années.

Projet Montréal a tenu certaines promesses, par exemple en réalisant des centaines de projets avec l’UTILE, un organisme qui construit des logements sociaux pour étudiant·es.

Pendant le deuxième mandat de Valérie Plante en tant que mairesse, son parti a adopté le Règlement pour une métropole mixte, également connu sous le nom de règlement « 20-20-20 ».

Dans les nouvelles constructions résidentielles importantes, un minimum de 20 % des unités doivent être des logements sociaux, 20 % des logements abordables et 20 % des logements familiaux – c’est-à-dire avec trois chambres ou plus. Sinon, les promoteurs peuvent décider de payer une amende modeste si leur nouvelle construction ne se plie pas à ces normes.

Sous l’administration Plante, le discours du parti sur cette nouvelle mesure était plutôt ambitieux. Lors de l’adoption du règlement, Valérie Plante l’avait qualifié de « plus fort d’Amérique du Nord ».

Toutefois, le règlement s’est avéré nettement inférieur aux attentes. D’après les informations fournies par la Ville elle-même, le règlement a donné lieu à cinq projets immobiliers comprenant des logements sociaux sur place et trois autres offrant du logement social sur un autre site.

Luc Rabouin estime que cette réglementation est trop complexe. « Ça devient difficile d’appliquer [la loi] », dit-il. « Les promoteurs aiment mieux payer une contribution financière et ils n’ont pas besoin de créer des unités. »

Il souhaite simplifier la réglementation. Selon lui, la solution consisterait à rendre obligatoire la construction de 20 % de logements hors marché et à mieux utiliser l’argent collecté auprès des promoteurs.

La loi a permis à ce jour de percevoir 58 millions $ en compensations.

« On ne peut sans doute pas négliger 58 millions $, bien entendu, mais il y a quand même des échecs très importants relativement aux retombées de cette loi-là », commente Stéphan Gervais, expert en politique municipale et coordonnateur scientifique au Centre de recherches interdisciplinaires sur Montréal à l’Université McGill.

Stéphan Gervais remarque que, malgré les échecs, Luc Rabouin semble déterminé à maintenir la loi avec quelques ajustements.

Même s’il a 58 millions $ supplémentaires dans les coffres, Rabouin ne veut pas que la Ville devienne elle-même propriétaire ou promoteur. « Les logements sont créés soit par des développeurs privés, soit par des développeurs à but non lucratif. La Ville soutient. »

Projet Montréal veut plutôt soutenir la construction de logements sociaux par le biais de règlements de zonage et de contributions financières.

Ricardo Tranjan, auteur, spécialiste en immobilier et chercheur au Centre canadien de politiques alternatives, croit que cette approche confère aux promoteurs l’avantage décisif dans la négociation.

« Les gouvernements [doivent] reprendre l’initiative et avoir les moyens de construire plus de logements à l’écart du marché », a-t-il déclaré. Selon lui, lorsque les promoteurs ne se conforment pas, il est juste que les autorités disent : « on va reprendre le terrain et on va s’occuper de cette affaire-là nous-mêmes ».

Comment contrôler Airbnb?

Bien que le Règlement pour une métropole mixte ait été peu efficace, les récentes mesures réglementant Airbnb doivent encore faire leurs preuves. En effet, depuis le 10 juin dernier, Airbnb n’est autorisé que pendant trois mois par an à Montréal, du 10 juin au 10 septembre.

Ricardo Tranjan estime que l’application d’une telle demi-mesure, soit une interdiction neuf mois par an, sera difficile. « Mettre cela en pratique est extrêmement ardu. »

La plateforme la plus connue pour les locations à court terme est Airbnb, mais il existe de nombreuses autres options, telles que Booking.com et Expedia, qui proposent des locations à court terme, ainsi que 9flats, Craigslist ou Kijiji. Appliquer une telle interdiction sur Airbnb sera complexe, mais l’accès à d’autres plateformes pourrait permettre à plusieurs de la contourner facilement.

Contrôler une application spécifique pourrait fonctionner, mais que se passera-t-il si les propriétaires commencent à utiliser des plateformes alternatives qui ne sont pas surveillées par les autorités et que celles-ci n’ont pas les moyens de faire respecter la réglementation sur un grand nombre de ces plateformes?

Ricardo Tranjan propose une solution : des « frais de mise en œuvre ». Lorsqu’une personne contrevient aux règles, une amende est imposée qui est ensuite réinjectée dans le système pour payer les agents d’application. Cela éviterait à la Ville d’avoir à augmenter ses dépenses pour embaucher plus de personnel.

Toutefois, cela pourrait s’avérer insuffisant. « Comment pourrions-nous couvrir l’ensemble du territoire de Montréal, de Toronto ou de Vancouver? » s’interroge Ricardo Tranjan. Ces grandes villes sont populeuses et étendues, et il serait difficile de les contrôler.

Des recherches ont montré que la seule mesure véritablement efficace consiste à interdire complètement Airbnb.

Selon Ricardo Tranjan, si on parle d’une résidence complète, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison entière, et non d’une simple pièce dans un appartement, il est préférable qu’elle ne soit offerte qu’en location à long terme.

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Selon un récent sondage, 55 % des Montréalais·es se disent insatisfait·es de l’administration Plante.

Luc Rabouin parviendra-t-il à s’imposer lors d’une élection où les Montréalais·es semblent en plus déterminé·es à s’abstenir de voter? Selon un récent sondage, les électeur·trices découragé·es pourraient constituer le groupe électoral le plus important cette année, puisque 37 % sont encore indécis·es.

Stéphan Gervais s’interroge. « Est-ce qu’il va être capable véritablement d’assumer la responsabilité des actions de Projet Montréal, parce qu’il était présent, mais en même temps de s’en distancer et de dire : “je suis aussi un renouveau” et “je suis capable d’apporter de nouvelles idées”? »

Le 2 novembre, la ville prendra sa décision.

Avec des informations de Zachary Kamel