De nouvelles politiques encourageant le développement de logements hors du marché privé (coops, OBNL, HLM, etc.) voient le jour depuis quelques mois.
Par exemple, la Ville de Montréal compte porter le total de logements hors marché à 20 % du parc résidentiel d’ici 2050, ce qui représenterait 229 000 unités. En comparaison, 63 000 unités, soit 6,9 % du total, composent aujourd’hui le parc de logements à but non lucratif montréalais.
Cette nouvelle tendance offre à la fois des opportunités pour les organismes à but non lucratif (OBNL) qui construisent des logements, mais amène son lot de défis auxquels il sera nécessaire de faire face afin d’éviter les écueils.
Opportunités
La popularité grandissante du modèle de l’habitation à but non lucratif pour contrer les effets pervers du tout au privé (rénovictions, hausses abusives de loyers, etc.) est enthousiasmante.
De plus en plus d’acteurs en habitation s’entendent pour dire que le marché privé ne peut offrir de logements réellement abordables. Depuis quelques années, les coûts ont tellement explosé que même la classe moyenne, qui était jusqu’à tout récemment épargnée par la crise, est touchée par la précarité en logement.
Si le privé ne peut répondre aux besoins en habitation de la majorité de la population, alors il faut changer le paradigme du développement immobilier.
Le marché privé ne peut offrir de logements réellement abordables.
Pour Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action en réaménagement urbain (FRAPRU), il est impératif « d’augmenter la part occupée par le logement social et communautaire dans le parc locatif [et de] réfléchir dès maintenant aux moyens de garantir la pérennité hors du marché privé des logements sociaux et communautaires existants ainsi que de ceux qui seront développés, pour qu’ils demeurent durablement de propriété collective ».
C’est effectivement le défi auquel nous faisons face.
Défis
J’en ai parlé dans une précédente chronique : réaliser cet objectif nécessite un important changement d’échelle, et donc l’élaboration d’un nouveau modèle de développement immobilier ainsi que le recours à de nouvelles sources de financement, nécessaires à la construction d’une telle quantité de nouveaux logements.
Il est impérieux que des organisations soient capables de prendre en charge cette nouvelle stratégie de développement.
Il faut changer le paradigme du développement immobilier.
Sébastien Parent-Durand, directeur général de l’Alliance des corporations d’habitations abordables (ACHAT), l’affirme sans hésitation : « les organismes développeurs de logements à but non lucratif doivent s’adapter à des nouveaux modes de financement qui sont plus complexes et améliorer leurs capacités organisationnelles et se professionnaliser ».
À ce sujet, le Québec ne part pas de rien. On compte plus de 2500 propriétaires de logements à but non lucratif dans notre province, que ce soient des coopératives d’habitation, des organismes à but non lucratif ou des offices d’habitation.
Pour Sébastien Parent-Durand, il est nécessaire « de faire confiance aux organismes qui offrent des logements sociaux et abordables depuis plusieurs décennies et qui continuent à le faire aujourd’hui ».
Le marché de l’habitation hors marché
Dans un récent article paru dans Le Soleil, on annonce que quatre grands développeurs privés du Québec se réunissent pour créer l’OBNL d’habitation Consortium Impact, dont la mission est de « construire, développer, administrer et louer des logements hors marché et accessibles à travers le Québec ».
On doute grandement de la pérennité des projets immobiliers qui seront portés par des entreprises qui ont une forte culture du « projet » et une gouvernance qui place le retour sur investissement au-dessus du bien-être des locataires.
C’est avec des initiatives comme celle-là qu’on découvre l’importance de bien baliser le domaine de l’habitation hors marché.
Il faut appuyer les bons acteurs, ceux qui sont directement inscrits dans leur milieu.
Pour l’expert en habitation Richard Ryan, anciennement conseiller municipal à la Ville de Montréal, il est important d’établir un certain label certifiant quels sont les organismes pouvant bénéficier des investissements publics, que ce soit par la cession de terrains ou du financement direct, afin de développer du logement abordable.
À mesure que l’habitation hors marché prendra de plus en plus de place dans les politiques publiques, nous verrons de plus en plus de développeurs privés prendre des parts de marché de l’habitation hors marché. Cette situation est à éviter à tout prix, puisqu’elle met en péril la propriété communautaire de ces logements, la création de milieux de vie inclusifs et accueillants, ainsi que la pérennité de leur abordabilité.
Le modèle québécois de l’habitation sociale et communautaire n’est pas nouveau et nous pouvons compter sur des centaines d’organismes spécialisés en habitation à but non lucratif pour s’assurer de mener à bien les projets immobiliers et surtout garantir leur pérennité.
Les différents niveaux de gouvernements doivent certainement en faire plus pour encourager le modèle de l’habitation à but non lucratif, mais doivent faire attention d’appuyer les bons acteurs, ceux qui sont directement inscrits dans leur milieu, qui s’appuient sur une gouvernance locale et experte en son domaine, tout en évitant les coquilles vides imaginées par des actionnaires en quête de nouvelles parts de marché.