Le 16 avril dernier, la ministre des Finances Chrystia Freeland présentait le budget fédéral 2024-2025. Celui-ci comprenait d’importantes mesures en habitation afin d’augmenter l’offre de logement en soutenant la construction de 3,87 millions de nouveaux logements en tout genre d’ici 2031.
En plus de ce vaste objectif, le gouvernement du Canada a proposé dans la même semaine le Plan du Canada pour le logement visant à résoudre la crise en misant sur la construction de logements neufs, l’accès à la propriété et le soutien aux organismes à but non lucratif offrant du logement abordable.
Le Plan est colossal, mais se donne-t-il le moyen de ses ambitions?
L’une des premières mesures a été clarifiée par l’annonce du Programme de développement de coopératives d’habitation, présenté au grand public le 6 juin dernier et dont les règles viennent d’être précisées.
Il s’agit d’un programme de 1,5 milliard $ pour financer la construction de coopératives d’habitation par des prêts à taux d’intérêt préférentiels ainsi que des prêts-subventions, c’est-à-dire des prêts qui se transforment en subvention si les conditions du prêt sont respectées.
Le premier appel de projets est présentement ouvert, depuis le 15 juillet et jusqu’au 15 septembre. Un moment très peu favorable et décidément trop court pour les groupes citoyens qui souhaitent réaliser un projet de coopérative d’habitation.
Des loyers non abordables
Au-delà des contraintes de temps, l’élément le plus important du programme fait terriblement défaut. Il s’agit bien entendu du coût des loyers visé.
Pour être retenu dans le programme, un projet de coopérative doit établir des loyers correspondant à 110 % du loyer médian des logements locatifs construits depuis 2000 dans le même secteur.
En d’autres mots, le programme qui vise à rapidement construire du logement « abordable » oblige les développeurs communautaires à établir des loyers qui contredisent ses objectifs de loger « ceux qui en ont le plus besoin ».
À quoi correspond plus précisément ce fameux 110 % du loyer médian? D’abord, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) nous invite à utiliser ses propres données afin de connaître le loyer médian des nouvelles constructions dans un secteur. En plus de déterminer des loyers exorbitants, le calcul dévoile des irrégularités lorsqu’on compare le prix des 3 ½ à ceux des 5 ½.
En effet, pour Montréal, le loyer médian des 3 ½ construit depuis 2000 s’élève à 1335 $, alors que les 5 ½ se louent plutôt à 1300 $. En appliquant la règle du 110 %, les coopératives voulant se construire à Montréal devraient donc louer leurs logements d’une chambre à 1468 $ et leurs appartements de trois chambres à 1430 $. C’est aussi inabordable qu’incohérent.
Le progamme impose des loyers qui contredisent ses objectifs de loger « ceux qui en ont le plus besoin ».
En comparaison, à Québec, les 3 ½ devraient se louer à 1292 $ et les 5 ½ à 1512 $. Lorsqu’on se tourne vers Toronto, les prix atteignent des sommets avec des 4 ½ en coopérative d’habitation qui s’établiront à 3245 $.
On ne parle donc clairement pas de logements qui permettront aux moins nanti·es d’entre nous de se trouver un toit. Certes, ces logements seront protégés des logiques insatiables du marché de l’immobilier, ce qui les rendrait graduellement plus abordables.
La nécessité du logement communautaire
La sortie de crise passera nécessairement par le développement d’un vaste chantier de logements sociaux et communautaires qui permettra de loger les millions de locataires mal logé·es et à la merci des investisseurs immobiliers.
Depuis le désinvestissement du fédéral au début des années 1990, le développement de coopératives a chuté.
Au Québec, le défunt programme AccèsLogis aura, pendant une vingtaine d’années, permis de maintenir un développement de coopératives d’habitation à travers la province. Malheureusement, son mal-financement chronique l’aura achevé et son remplaçant, le Programme d’habitation abordable Québec, n’est pas adapté aux coopératives.
Contrairement aux prétentions des promoteurs immobiliers, la crise du logement que nous connaissons n’est pas nouvelle et n’est pas due auxfameux délais de traitement des demandes de permis de construction ni au supposé ralentissement de la construction de 3 ½ à 2200 $.
Elle est plutôt l’état des choses, cette normalité créée de toutes pièces par la marchandisation du logement et le laisser-aller des différents paliers de gouvernement qui ne protègent pas adéquatement les droits des locataires et ne construisent pas suffisamment de logements sociaux et communautaires réellement abordables.