Le marché de l’habitation a fortement profité aux acteurs privés du milieu de l’immobilier depuis le début du siècle, selon une récente étude de l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques. Un constat qui vient remettre en question l’idée reçue voulant que la crise du logement soit en partie créée par un climat hostile aux investisseurs.

Les investissements dans le domaine de la construction résidentielle ont connu une très forte expansion au Québec dans les vingt dernières années, passant de 22,9 milliards $ en 2003 à près de 37 milliards $ en 2021, selon les données de Statistiques Canada. Ils ont par la suite diminué à 32,8 puis à 27 milliards $ en 2022 et 2023, notamment en raison des hausses de taux d’intérêt. Malgré tout, le niveau d’investissement ajusté pour tenir compte de l’inflation reste deux fois plus élevé que ce qu’on voyait durant les années 1990, rapporte l’étude de l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS).

La construction résidentielle a même crû beaucoup plus rapidement que le reste de l’économie québécoise, rappelle l’étude. En effet, le produit intérieur brut (PIB) du secteur au Québec a augmenté de 128 % entre 2000 et 2022, alors que l’économie québécoise prise dans son ensemble n’a progressé que de 47 % durant la même période.

En contrepartie, le coût lié à la construction de logements neufs est resté stable durant la même période suggérant que ces investissements ont mené à la construction d’un nombre grandissant d’unités, explique Catherine Héon Cliche, co-auteure de l’étude. « Du moins, en tenant compte de l’inflation, ça ne coûte pas nécessairement plus cher aux promoteurs et aux autres acteurs privés pour construire du logement », souligne-t-elle.

Un constat qui remet sérieusement en doute l’idée que la crise du logement serait causée par un déficit des mises en chantier causé par un environnement trop peu intéressant pour les investisseurs privés. « Pourtant, c’est un discours qui a été beaucoup véhiculé par le milieu des affaires et les promoteurs immobiliers qui cherchent à assouplir la réglementation qui encadre leur pratique », souligne-t-elle.

Cet argumentaire a rejoint le gouvernement Legault lorsqu’il a mis en place des mesures permettant de contourner les plans d’urbanisme des municipalités avec le projet de loi 16 et le controversé projet de loi 31 au cours de la dernière année, rappelle l’étude. Le projet de loi 51 sur la modernisation de l’industrie de la construction, présentement à l’étude, s’inscrit aussi dans cette lignée, remarque la chercheuse.

Une offre qui ne cadre pas avec les besoins

Une partie du problème d’accès au logement découle du fait que ces investissements privés ne servent pas à construire le type d’habitation qui manque le plus dans le parc immobilier québécois, remarque l’étude.

En effet, entre 2000 et 2023, la majorité des nouvelles propriétés construites dans les grandes villes de la province étaient soit des résidences de type unifamiliales ou des condos (67,9 % pour Montréal), bien en avant des logements locatifs (30,1 %) et du logement social, qui est loin derrière (2,8 %).

« On entend souvent que ce n’est pas grave, parce que les gens qui achètent des maisons vont quitter des logements moins chers et faire de la place à d’autres [personnes], mais ce n’est tout simplement pas ce qu’on voit dans la réalité », remarque Catherine Héon Cliche.

En effet, augmenter l’offre de logement ne règle pas le problème de l’abordabilité – au contraire. Si le manque de logement dans une ville ou un quartier tend à faire monter les prix, augmenter l’offre en ajoutant du logement neuf sur les marchés ne les fait pas pour autant diminuer, rappelle-t-elle.

« Même quand on construit du logement locatif privé, ceux-ci sont souvent très chers, ce qui encourage les autres propriétaires à monter le prix de leurs logements. Aussi, quand on ajoute des condos et des résidences unifamiliales, ça fait une sorte d’effet d’embourgeoisement qui pousse tout vers le haut », précise la chercheuse.

L’étude écorche au passage un autre mythe largement véhiculé quant aux causes de la crise. En effet, la construction de logement neuf dans les grandes villes québécoises suit l’accroissement démographique, ce qui vient contester l’idée que l’immigration pourrait être derrière la crise.

Par exemple, il s’est construit respectivement 434 293 et 110 001 logements à Montréal et Québec entre 2001 et 2021, alors que le nombre de ménages y a augmenté de 418 340 pour la métropole et de 92 850 pour la capitale.

De plus, « les personnes qui argumentent que la crise est liée à l’immigration vont souvent prétendre que chaque nouvel·le arrivant·e aura besoin d’un logement, ce qui est très fallacieux parce que ce n’est tout simplement pas la réalité », remarque Catherine Héon Cliche.

La rentabilité au rendez-vous

En contrepartie, le domaine de l’immobilier résidentiel a été profitable durant la période, selon l’étude.

Par exemple, les versements hypothécaires versés par les ménages québécois aux institutions financières ont crû de 69,4 % (de 4,9 à 8,3 milliards $) entre 2000 et 2022, période qui exclut la hausse marquée des taux d’intérêt vécue en 2023. Cela indique que…

Les entreprises de location de logement ne sont pas en reste, leurs bénéfices ayant augmenté de 45,7 % entre 2012 et 2021, passant de 3,3 à 4,8 milliards $, et ce, malgré une hausse significative de leurs coûts d’exploitation, souligne l’étude.

Quant aux particuliers propriétaires d’immeubles, ces « petits investisseurs » dont la précarité est souvent évoquée par les associations de propriétaires, leurs revenus ont plus que doublé entre 2000 et 2022, pour atteindre 17,8 milliards $. Si l’étude concède ne pas avoir réussi à déterminer précisément leur marge de bénéfice, elle souligne que « peu de facteurs semblent avoir freiné la croissance de leurs revenus au cours de cette période ».

À la lumière de ces données, Catherine Héon Cliche appelle les gouvernements à redoubler de vigilance devant les discours alarmistes concernant la situation des investisseurs immobiliers, et surtout à sortir du paradigme de la simple augmentation de l’offre de logement privé comme solution à la crise.

« C’est simple : le financement privé ne mène pas à la construction de logements financièrement accessibles pour la population. »

« La stratégie [pour sortir de la crise du logement] doit donc absolument passer par des investissements publics dans le logement locatif social et financièrement accessible et dans le logement social. Et nous croyons que c’est le gouvernement du Québec qui est le mieux placé pour agir », conclut-elle.