L’annonce récente des hausses de loyer historiques suggérées par le Tribunal administratif du logement a été rapidement saluée dans les groupes privés de propriétaires sur le réseau social Facebook. Le sujet a suscité des questions de propriétaires désirant s’informer sur diverses modalités entourant l’augmentation des loyers. Les réponses douteuses véhiculées soulèvent la nécessité de mesures concrètes pour faire respecter les droits des locataires, selon les comités logement.

Ces groupes d’entraide entre propriétaires de logements locatifs servent à échanger des conseils, par exemple pour trouver une bonne entreprise de rénovation, mais aussi parfois, sur la meilleure manière d’évincer illégalement un·e locataire jugé·e non rentable.

Dans trois groupes Facebook consultés, les membres saluaient l’annonce du Tribunal administratif du logement (TAL), qui calcule pour 2024 des augmentations de loyer de 4 %, un chiffre jamais vu en 30 ans.

« C’est quoi ça ? Les chiffres officiels ? Ou bien [je rêve] lol », se réjouit un internaute.

Il poursuit en affirmant : « J’viens de faire [le calcul de l’augmentation avec l’outil du TAL] wow [je suis] à genre 5 % […]. J’ai 3,4 % avant les dépenses pis j’en ai en masse lol ça va fouetter cette année. »

Une autre internaute se plaint qu’en raison des augmentations de loyer, « ça va chialer pareil [chez les locataires] », ce à quoi une personne répond « exact » avec un émoji de personne qui rit à en pleurer.

L’exercice d’un droit peut être retenu contre vous

Des propriétaires craignent un nombre important de contestations d’augmentation, mais certain·es y voient une occasion de donner une leçon à des locataires récalcitrants.

« Ils vont perdre et se ramasser avec un dossier perdu au TAL, la prochaine fois ils font y penser à deux fois avant de contester. »

Rappelons que des propriétaires fouillent le passé des locataires et refusent de louer à ceux qui ont déjà été devant le TAL, une pratique illégale.

Alors qu’une personne répond que les locataires ont le droit de contester une augmentation, un autre membre rétorque que ces droits doivent être utilisés « correctement ». « Mais certains locataires […] veulent juste tout contester sans modération (ce qu’on appelle ici locataire problématique) », renchérit l’internaute qui affirmait que les locataires allaient regretter d’être allés devant le tribunal.

Le modérateur d’un des groupes dit qu’il apprécie lorsqu’un locataire « problématique » refuse une augmentation : « le locataire se ramasse avec une dette rétroactive […] et souvent ne sera pas capable de payer […] ce qui permettra au propriétaire de récupérer l’appartement ».

Thomas Savy, du comité logement du Bas-Saint-Laurent, rappelle que l’exercice d’un droit, comme celui de contester une hausse de loyer, doit se faire « sans préjudice ». Il voit dans ces discours une tactique de propriétaires pour « empêcher les locataires de faire valoir leurs droits en leur disant que ça va se retourner contre eux ».

Il rappelle que le Code civil établit clairement que « le locateur ne peut refuser de consentir un bail à une personne, refuser de la maintenir dans ses droits ou lui imposer des conditions plus onéreuses […] pour le seul motif que cette personne a exercé un droit qui lui est accordé en vertu [de la loi] ».

En cas de violation de cette disposition, la loi prévoit qu’un·e locataire a droit à des dommages-intérêts punitifs.

Une ristourne sur le loyer ? 

Une propriétaire désirant garder ses locataires actuel·les, mais ne voulant pas nuire à la valeur de son immeuble locatif en n’augmentant pas suffisamment le loyer, demande conseil au groupe.

On lui suggère d’augmenter sur papier le loyer du maximum permis, mais de remettre un montant au locataire. Pour ce faire, divers stratagèmes sont proposés : un rabais sur le dernier mois, des cartes-cadeaux, etc. En effet, en inscrivant sur le bail un montant le plus élevé possible, on s’assure de pouvoir louer à prix fort aux prochain·es locataires, en plus d’accroître la valeur de revente de l’immeuble à revenus.

Pour Thomas Savy, qu’elle soit légale ou non, cette pratique est courante, mais n’est pas à l’avantage du locataire.

Dans les faits, « ce qui a une vraie valeur légale, c’est le bail » et non une entente verbale faite en parallèle : le locataire peut donc se retrouver à avoir de la difficulté à faire respecter ces ententes, et éventuellement devoir payer le plein prix à un·e propriétaire qui aurait changé d’avis. En cas de litige, les messages, textos et ententes verbales « ont beaucoup moins d’impact que le montant [du loyer] inscrit au bail », ajoute Thomas Savy.

« Tu veux que ton bail soit clair et précis », dit-il.

L’augmentation proposée peut-elle être non négociable ?

Une propriétaire, prétextant des travaux de rénovation majeurs pour augmenter le loyer en conséquence, affirme n’avoir « pas du tout l’intention d’accepter une quelconque négociation » et demande comment écrire sur l’avis d’augmentation que celle-ci est « ferme ».

Le problème avec cette affirmation, c’est qu’elle n’est pas légale. Thomas Savy précise que bien qu’il existe certaines conditions spécifiques qui limitent les recours à la fixation de loyer devant le TAL (vivre dans une coopérative d’habitation ou un HLM, par exemple), ce n’est « absolument pas » possible d’imposer une augmentation non négociable.

Le conseiller rappelle que les locataires ont le droit au « maintien dans les lieux ».

Un manque de contraintes 

Malheureusement, Thomas Savy note qu’il y a beaucoup d’abus de la part des propriétaires « qui ont un impact sur la vie, la sécurité, l’intégrité des gens ». Or, il y a très peu de contrôle pour prévenir cela et celui-ci repose sur les épaules des locataires.

« Il faut que tu prennes ton courage à deux mains et que tu amènes ton propriétaire devant le tribunal. Ce n’est pas donné pour tout le monde, ça. Surtout pas dans un contexte de crise du logement. »

Dans le contexte actuel, il rencontre des locataires qui sont très au courant de leurs droits, qui savent qu’il peuvent refuser une augmentation abusive, « mais qui ont peur des représailles ». « Ils veulent garder une sorte de paix avec le propriétaire », constate-t-il, et « acceptent les hausses juste pour acheter la paix ».

Pour Thomas Savy, il manque de mécanismes de contrôle pour faire respecter les lois. Il rappelle par exemple que c’est l’obligation des propriétaires de fournir un logement en bon état, alors « qu’on sait qu’une partie importante du parc locatif, c’est des logements en mauvais état ».

C’est aussi la responsabilité des propriétaires de noter le loyer payé par un·e ancien·ne locataire dans la fameuse « clause G » du bail, afin de prévenir les hausses excessives. Dans la réalité, on retrouve cette information sur une minorité de baux.

« Il y a plein de choses qui ne sont pas vraiment légales, mais il n’y a pas de contraintes assez fortes sur les propriétaires pour qu’ils respectent ces obligations-là. »