La nouvelle mairesse de Montréal, Soraya Martinez Ferrada, a entamé l’abolition du Règlement pour une métropole mixte le 23 janvier dernier en supprimant les exigences de logement social et abordable. Cette nouvelle approche qui promet plus de flexibilité pour les promoteurs viserait à « sortir de la crise du logement », mais qu’en est-il réellement?

Implanté par l’administration de Valérie Plante en 2021, le Règlement pour une métropole mixte (RMM) visait à contraindre les promoteurs privés à répondre aux objectifs de mixité dans les développements immobiliers privés. 

Les développeurs devaient ainsi s’engager à inclure 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux dans leurs projets comptant 20 logements et plus, à défaut de devoir verser une compensation financière.

Mais depuis son instauration, le Règlement n’avait mené à la conclusion d’aucune entente de réalisation de logement social, la vaste majorité des développeurs ayant préféré payer une compensation, selon des données de la Ville de Montréal.

Dans un premier temps, la nouvelle mairesse souhaite « assouplir » le RMM en instaurant une exigence unique de 20 % de logement hors marché, une catégorie dans laquelle viendraient se fondre les logements sociaux et abordables. Les contributions financières exigées seront gelées aux montants de 2025 et les nouvelles exigences ne s’appliqueront qu’aux projets de plus de 18 000 mètres carrés.

Par ailleurs, la Ville affirme avoir identifié 80 terrains municipaux sur lesquels pourraient être érigés des projets et qui « seront mis à la disposition d’OBNL », peut-on lire dans un communiqué.

Dans un deuxième temps, un groupe de travail « composé de représentants du milieu privé et sans but lucratif » aura le mandat de remplacer le RMM dans son intégralité. 

Logement social et abordable?

Certain·es, comme le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), s’inquiètent du flou qui règne autour du futur de ce projet. « À court terme, on réduit [le RMM] à sa plus simple expression, sans que l’on connaisse encore les solutions de remplacement », analyse la porte-parole de l’organisation, Véronique Laflamme.

Elle déplore surtout la suppression de toute notion de logement social du RMM, qui donnait aux locataires à faible et modeste revenu une chance d’être inclus dans les projets de développement immobilier privés. Selon elle, « ce n’est pas qu’un changement de mot cosmétique ».

Au Québec, le logement social désigne une forme de logement dont le loyer est ajusté au revenu du locataire grâce à des subventions de l’État. Ce type d’habitation cible les locataires à faible et moyen revenu, qui payent un montant correspondant à environ 25% de leurs revenus. 

Un logement abordable est un logement dont le loyer est légèrement inférieur au loyer médian du secteur où il se trouve. Conséquemment, dans certains secteurs où le marché est très cher, comme à Montréal, un logement abordable demeure dispendieux. 

« Sous la médiane, dans un contexte où il manque de logements, où un quart des gens ont de la misère à payer leur loyer, ça veut dire qu’une bonne partie des gens à faible revenu ne sont pas capables de payer la médiane », soutient Jean-Philippe Meloche, économiste et professeur à l’Université de Montréal spécialisé en économie urbaine et en finances publiques locales. 

Un locataire montréalais sur quatre a eu de la difficulté à payer son loyer en 2025, rapporte un sondage Léger mené pour Vivre en ville. 

Place au hors marché

Qu’en est-il alors du logement hors marché, qui vient remplacer les logements sociaux et abordables dans la nouvelle forme du RMM? 

Un logement hors marché désigne un logement dont le loyer est soustrait à l’influence de l’offre et de la demande. Souvent détenus par des coopératives, des organismes à but non lucratif (OBNL) ou des organismes publics, les loyers sont maintenus à des prix inférieurs à ceux du marché. 

Pour les promoteurs, c’est une option davantage intéressante que la construction de logements sociaux, « parce que ça permet d’avoir des loyers qui ne sont pas abordables [pour les plus démunis] et qui sont subventionnés. On renonce à une certaine forme de profit, mais on reçoit des fonds publics pour les faire », explique Louis Gaudreau, professeur en travail social à l’Université du Québec à Montréal.

Même si la Ville présente la construction de logements hors marché comme une solution à la crise du logement, elle ne s’attaque pas au manque de logements accessibles aux personnes à faible et moyen revenu, « qui sont essentiellement les premières victimes [de] la crise du logement », estime l’expert en logement et en espaces urbains. 

Sur l’île de Montréal, le taux d’inoccupation des logements est de 4,5% pour le quartile de loyer supérieur et de 1,6% pour le quartile de loyer inférieur, dévoile la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans son Rapport sur le marché locatif 2025. « Ce qui manque, ce n’est pas des logements chers, exprime Véronique Laflamme, on ne va pas s’attaquer à la crise de l’inabordabilité en inondant le marché de logements neufs. »

La SCHL rapporte également que l’écart entre la hausse des loyers et celle des revenus des Montréalais a grandi en 2025, rendant l’accès au logement de plus en plus difficile pour les ménages les plus défavorisés. 

« Je pourrais faire une coopérative de gens riches à Outremont. Ça va rentrer dans le critère hors marché, mais ça ne va pas rentrer dans le critère abordable », explique l’économiste Jean-Philippe Meloche. 

Un « virage radical » vers le social

Selon Xavier Leloup, chercheur en questions de logement et habitat à l’Institut national de la recherche scientifique, un « virage radical » vers le logement social est incontournable pour avoir un effet suffisant sur les loyers. Il affirme qu’il faut investir davantage dans des initiatives comme des HLM, des Programmes de supplément au loyer ou toutes sortes de formules qui permettent d’ajuster les loyers à la capacité de payer des locataires.

« Oui c’est plus cher, oui, ça va demander des dépenses publiques plus importantes », avance Louis Gaudreau. « Mais à un moment donné, ça a des coûts aussi sur l’économie et sur la société que de nourrir un marché qui lui-même continue de croître en s’appropriant une partie de plus en plus grande du pouvoir d’achat des ménages et des entreprises ». 

Au moment de la publication de cet article, le Cabinet de la mairesse n’avait pas répondu aux demandes d’entrevue de Pivot.