La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) publie régulièrement des analyses du marché immobilier canadien. Dans son dernier rapport sur l’offre de logement, on trouve des données intéressantes à propos des nouvelles habitations construites dans le Grand Montréal au cours de la dernière décennie.
On y constate qu’en 2012, à peine 11,6 % des nouvelles constructions étaient à vocation locative, alors que ce nombre a grimpé à 64,3 % en 2023. Le taux de condominiums construit était de 56,5 % en 2012 et d’à peine 25 % aujourd’hui. Pendant ce temps, les constructions de maisons individuelles ont chuté, passant de 32 % à 10 % au cours des mêmes années.
On construit donc de plus en plus de logements locatifs et de moins en moins en moins d’habitations privées.
Ce changement de tendance soulève plusieurs questions. Pourquoi les promoteurs optent-ils aujourd’hui davantage pour le développement locatif? Est-ce que cette nouvelle tendance est là pour rester? Quelles sont les conséquences à long terme de cette nouvelle tendance?
La tendance monopolistique du capitalisme rentier
Le développement de condominiums a pour objectif, pour le promoteur, de faire rapidement du profit.
Avant même la fin de la construction, une partie considérable des unités peut déjà être vendue, souvent en bloc, à des investisseurs qui s’en servent à des fins pécuniaires : locations à court terme, locations meublées luxueuses à moyen ou long terme, ou tout simplement revente à un prix grandement supérieur une fois le projet achevé.
Avec ces liquidités immédiates, le promoteur peut rapidement rembourser ses créanciers et amorcer un second projet. Ce modèle de promotion immobilière mène à d’importants rendements financiers à court terme, mais n’engage pas l’entreprise dans une croissance de ses actifs immobiliers, puisqu’elle s’en départit.
Le modèle locatif permet une plus grande capitalisation.
Au contraire, par le développement de projets locatifs, l’entreprise immobilière étale son rendement sur un plus grand horizon, accroît son parc immobilier et fait des gains sur la hausse de valeur foncière de ses propriétés. Bref, au détriment de la rapidité du retour sur investissement qu’offrait le modèle du condominium, celui du marché locatif permet une plus grande capitalisation.
Cette nouvelle tendance du marché immobilier montréalais illustre merveilleusement bien la théorie du géographe britannique Brett Christopher selon laquelle les entreprises se concentrent aujourd’hui bien plus sur la propriété et sa mise en location que sur la production de biens et services. C’est ce qu’il appelle le « capitalisme rentier ».
Locataires un jour, exploité·es toujours
La concentration des propriétés immobilières entre les mains de quelques grandes entreprises et fonds d’investissement réduit grandement les possibilités d’accès à la propriété et augmente drastiquement la pression sur les locataires.
Suivant cette tendance, il y aura dans les prochaines années à Montréal de plus en plus de locataires à la merci d’un marché locatif contrôlé par quelques grandes firmes avares – Cogir, Mondev, Devimco, Cromwell et Capreit, pour ne nommer que celles-ci.
C’est tout le monde de l’immobilier qui s’enflamme avec des valeurs qui n’arrêtent pas de grimper à cause de la spéculation et des loyers qui, conséquemment, ne cessent d’augmenter.
En malmenant l’accès à la propriété et au logement de la sorte, la promotion immobilière privée élargit son bassin d’exploitation en louant des unités à des populations plus fortunées. Louer aux plus pauvres de la société n’était pas assez rentable, il leur fallait élargir les parts de marché et louer aux riches. Voilà l’idée derrière ce nouvel objet : le condo locatif.
La concentration des propriétés immobilières réduit les possibilités d’accès à la propriété et augmente la pression sur les locataires.
Le condo locatif réunit deux éléments chers aux développeurs immobiliers capitalistes. D’abord, la symbolique du luxe que revêt le condominium, puis la mainmise sur la propriété qu’offre la mise en location.
Cette nouvelle forme de développement encouragée et facilitée par l’État et ses institutions, la SCHL au premier rang, répond avant tout aux intérêts des investisseurs immobiliers plutôt qu’aux besoins des locataires. Les développeurs profitent des garanties hypothécaires fournies par la SCHL pour accroître leurs profits et maximiser leurs rendements d’exploitation.
Face à une marée de logements récemment construits se louant minimalement à 2500 $ par mois et devant une pénurie de logements sociaux et abordables, de plus en plus de citoyen·nes paieront les frais d’un marché immobilier débridé, où la seule sortie de crise envisagée est de construire toujours davantage.
Suivant le même modèle qui a mené Toronto et Vancouver à atteindre des loyers moyens dépassant les 3000 $, si on ouvre les valves de la sorte à Montréal et dans les régions du Québec, ce sont tous les centres urbains qui connaîtront le même sort.